입지에 따른 집값 회복 차이 (제1편, 서울편)

We Solve 입니다. 최근 서울 수도권 집값이 다시 들썩이고 있습니다. 새 정부 출범과 동시에 일어난 현상입니다. 기사 제목도 자극적입니다. “미친 집값 다시 오나” 입니다. 자극적인 제목에 낚이기보다 현재 어떤 상황인지 차분히 들여다봐야 합니다. 지금부터 서울 수도권 입지에 따른 집값 회복 차이에 관해 알아보겠습니다. 그 중에서 오늘은 제1편, 서울편을 먼저 알아봅니다. (제2편, 수도권 편은 다음 포스팅으로 이어갑니다)

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11343980

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서울 입지에 따른 우선순위 (강남 3구, 용산구)

먼저 대한민국 부동산의 대표 격인 서울을 알아봅니다. 너도나도 서울 아파트를 원합니다. 서울에 아파트가 있다는 것은 그 자체로 충분한 자산을 의미합니다. 당연하게도 서울 안에서도 입지에 우선순위가 있습니다. 구체적으로 어떤 순위가 있을까요? KB 데이터허브나 각종 프롭테크 앱에서 지역별 평당가를 찾으면 됩니다. 구체적으로 알아볼까요?

서울에서는 당연히 서초, 강남부터 시작합니다. 반포지구에 재건축이 완료되기 전까지는 강남, 서초로 불렀지만, 최근에는 서초구의 대장아파트가 집값을 주도하는 형국입니다. 래미안 원베일리입니다. 서초, 강남 다음은 어디일까요? 맞습니다. 송파입니다. 강남 3구 중의 하나입니다. 최근에는 용산이 다음 입지로 평가 받습니다. 지역별 평당가도 송파와 용산이 엎치락 뒷치락하기도 합니다. 현재 토지거래허가구역도 강남 3구 및 용산구로 지정되어 있는 것이 그 예입니다.

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서울 입지에 따른 우선순위 (마용성, 한강벨트)

기사에서는 한강벨트로 표현합니다. 흔히 마용성, 마포구, 용산구, 성동구를 의미합니다. 물론 용산구는 송파구와 거의 대등한 위치까지 갔지만, 용산구 내에서 편차가 심하고 균질성이 높지 않습니다. 그래서 한강벨트라고 하면 마포구, 성동구를 의미한다고 보면 됩니다. 여기까지가 흔히 사람들이 선호하는 대표 입지입니다. 강남 3구 다음으로 가격이 반응하는 곳입니다.

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서울 중위값 아파트, 대세상승장으로

강남 3구와 마용성은 외지인 투자도 많은 곳입니다. 실수요도 있지만 워낙 투자수요가 풍부한 곳이므로, 기사에서 자주 보도됩니다. 가격을 주도하기 때문입니다. 그런데 마용성 다음으로 가격이 반응하는 곳은 어디일까요? 바로 서울의 중위값 아파트에 해당하는 지역입니다. 광진구, 양천구, 영등포구, 강동구 등이 입지적으로 다음에 위치합니다. 대개 이 지역까지 가격이 들썩이면 실수요자도 매수에 동참하고, 탄탄한 대세 상승장으로 이어질 가능성이 높습니다.

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서울 북부지역까지, 마지막 불꽃을 향해

서울 안에서 입지적으로 가장 후순위는 북부 지역입니다. 노도강으로 불리죠. 노원구, 도봉구, 강북구입니다. 물론 그 전에 동대문구, 서대문구, 성북구, 은평구가 위치하긴 합니다. 북부 지역까지 가격이 오른다면 서울 안에서 한 사이클이 도는 것입니다. 서울 내 모든 입지가 정해진 순서를 따라 가격이 반응하기 때문입니다. 사람들이 선호하는 곳은 비슷하기 때문입니다. [지난 포스팅] 토허제 확대 검토, 펄펄 끓는 서울 집값 잡을까?

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입지간 우열, 시간이 지나도 견고하다.

놀라운 것은 서울 안에서 입지 간 우열관계는 시간이 지나도 매우 견고하다는 것입니다. 저도 부동산 공부를 하면서 지역별 평당가를 데이터로 비교한 적이 있는데요. 서울 내 25개 구의 지역별 평당가 순위가 오랜 시간이 지나도 흔들림 없다는 것을 보고 놀랬습니다. 예시로 2015년 7월과 2023년 11월, 지역별 평당가를 비교해보겠습니다.

표에서는 약 8년의 시간 차가 있습니다. 모든 지역에서 매매 평당가가 2배 이상 올랐습니다. 하지만 입지 간 순서는 거의 변함이 없는 것을 볼 수 있습니다. 대규모 뉴타운 사업으로 신축 아파트가 들어선 마포, 성동에서 약간의 차이가 발생한 것만 제외하면 말이죠. 이것만 보더라도 서울안에서 입지간 우열은 매우 견고하다는 것을 알 수 있습니다. 그만큼 사람들이 선호하는 지역의 우선순위가 비슷하다는 뜻입니다.

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집값 회복도 입지에 따른다.

다시 기사로 돌아갑니다. 기사에서도 한강벨트 집값이 전 고점을 회복했다고 밝힙니다. 집값 회복도 입지에 따라 순서대로 이뤄집니다. 강남 3구와 용산구는 이미 전 고점을 돌파했습니다. 현재는 마포구, 성동구가 회복을 마쳤다는 뜻입니다. 그 다음으로 서울 중위값 아파트가 있는 지역도 약 98%,99% 회복했다는 내용입니다. 조금 더 지나면 위에서 알려드린 나머지 지역까지 모두 전 고점을 회복할 가능성이 높습니다. 이처럼 서울 아파트에는 입지간 우열이 분명하며, 집값의 회복도 입지에 따른다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 입지간 우열 관계를 알면, 부동산 가격 주기상 현재 어느 위치인지 알 수 있는 것입니다.