전세대출도 소득 낮으면 못 받는다. (#전세대출 보증한도 축소)

We Solve 입니다. 앞으로 전세대출도 소득이 낮으면 못 받을 수 있습니다. 정부에서 앞으로 전세대출 보증한도를 축소한다는 얘기가 나왔습니다. 이게 정확히 어떤 의미인지, 앞으로 전세대출을 받기 어려워질지, 왜 이런 얘기가 나오는지 알아봅니다.

HUG도 전세대출 조인다 … 소득 낮으면 한도 축소 – 매일경제

(출처: 매일경제)

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전세대출 보증한도 축소

Q) 변호사님, 앞으로 전세대출 보증한도가 낮아진다고 합니다. 보증한도가 낮아지면 전세대출을 받기 더 어려워지는 건가요

A) 맞습니다. 전세대출 보증이란 은행이 임차인에게 전세대출을 해줄 때, 안전장치입니다. 만약 임차인이 보증금을 못 돌려 받아서 은행에 대출을 못 갚아도, 보증기관이 임대인 대신 임차인 또는 은행에 돈을 먼저 주는 방식입니다. 은행 입장에서 보증이죠. 임차인 입장에도 보증입니다.

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정부에서 정책을 바꾸는 이유

Q) 그런데 왜 국토부에서 나서서 보증한도를 갑자기 축소하겠다고 하나요?

A) 두 가지 이유가 있다고 봅니다. 첫째는 기사에도 나온 것처럼, 무분별하게 전세 대출을 해주니까, 전세가격이 높아지고, 전세가격이 집값을 자극하기 때문입니다. 집값을 안정시키는 방편으로 전세수요를 억누르겠다는 것이고요.

A) 둘째는 기사에는 안 나오지만 가계대출을 관리하고 은행과 보증기관의 부실을 막겠다는 의도가 있습니다. 실제로 전세보증금 반환사고가 몇년 동안 급증해 HUG의 대위변제 금액도 폭발적으로 늘었습니다. 앞으로는 보증한도를 내리면 전세대출을 받는 것이 어려워질 수 있습니다.

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보증한도와 은행의 입장

Q) 보증한도는 보증기관이 하는 것이고 대출은 은행이 하는 것인데, 왜 대출받는 것이 어려워지는 건가요?

A) 보증기관은 은행 입장에서 안전장치입니다. 보증기관이 전세대출의 보증한도를 내리면, 내린 만큼 은행은 위험을 감수하고 대출해야 하는데, 위험을 감수할리 없죠. 때문에 보증한도가 내리면 은행도 대출심사를 까다롭게 하기 마련입니다. 예전만큼 든든한 보증이 없으므로 부실 위험이 있는 대출은 거절하거나, 소득을 보고 안전한 대출을 해주겠다는 뜻입니다.

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전세대출의 엄격한 심사

Q) 앞으로 전세자금대출도 차주의 소득을 보고 대출심사가 들어간다고 보면 되나요?

A) 그렇습니다. 지금까지 주택담보대출과 다르게 전세자금대출은 차주의 소득을 보지 않았습니다. HUG에서 소득이나 기존 대출과 무관하게 보증을 해줬기 때문에, 시중은행도 굳이 소득이나 기존 대출을 고려할 필요가 없었지요. 어차피 보증이 되니까요.

A) 하지만 정부에서 HUG 보증한도를 축소시키면, 이에 맞춰 시중은행도 움직일 수 밖에 없습니다. HUG가 보증 한도를 소득과 기존 대출을 감안해서 차등화화면, 시중은행의 전세대출도 이를 감안해서 필터링을 합니다. 정부에서 민간은행의 정책을 직접 조정할 수 없으니 주택도시보증공사 (HUG)를 통해서 간접적으로 통제하는 것과 같습니다.

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정책으로 인한 시장의 변화

Q) 이번 발표가 급격한 변화가 있을 것으로 보시나요? 어떻게 예상하시나요?

A) 한계가 있다고 봅니다. 전세대출을 받는 사람은 무주택 실수요자들입니다. 전세난이 심화되었을 때, 이들이 전세를 못 받도록 수요를 억누르는 것은 한계가 있고 반발도 심하기 때문입니다. 가뜩이나 내 집이 없어 전세를 살겠다는데, 소득이 낮으면 대출까지 안 해준다는 것은 정부에서 공격 당하기 딱 좋습니다. 투자자가 아니라 실수요자들의 주거지 마련을 어렵게 만드는 정책은 한계가 있습니다.

A) 특히 서울 수도권은 향후 1-2년 내에 역대급 공급 부족에 시달릴 위험이 있습니다. 공급 부족이라는 것은 전세난을 심화시켜 가격을 폭등시킬 위험이 있습니다. 이때 전세대출까지 어렵게하면 서민들이 갈 곳이 없어지는 것이죠. 전세의 월세화가 가속화될 위험이 있습니다. 이렇게 되면 가계의 가처분 소득이 감소해 경기에 다시 악영향을 줍니다. 때문에 만일 정부 목표가 가계부채 관리 차원이라면 전세대출은 가장 마지막에 손을 대야 하는 곳입니다.

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