서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 정부에 의해 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이 조치는 부동산 가격 안정을 목적으로 시행된 정책이지만, 의도치 않게 전세가격 상승이라는 부작용을 일으킬 수 있습니다. 오세훈 시장이 토허제를 번복하면서 이슈가 되었는데요. 저도 개인적으로 좀 놀랬습니다.

이 글에서는 토지거래허가구역이 전세시장에 어떤 영향을 미치는지, 특히 공급 부족과 전세가격의 관계를 중심으로 살펴보겠습니다.

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토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 억제를 위한 정부의 규제 조치입니다. 해당 구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지를 매입하기 위해 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 투자목적의 매입은 제한됩니다. 현재 문제가 되는 것은 해당 지역에서 아파트 거래시 구청의 허가가 필요하다는 것입니다.

이로 인해, 갭투자와 같은 투자수요는 유입되기 어려워지고, 실수요자 중심의 거래만 허용됩니다.

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전세가격 상승의 원인은 공급 부족

전세가격도 매매가격과 마찬가지로 수요와 공급의 법칙에 따라 결정됩니다. 수요가 일정한 상황에서 공급이 줄어들면, 가격은 상승할 수밖에 없습니다.

전세 공급은 다음 두 가지로 나뉩니다.

• 신축공급: 신규 아파트 등 새로운 주택의 건설
• 임대공급: 기존 주택을 투자자 또는 소유자가 전세로 내놓는 방식

그러나 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 투자자 매입이 제한되므로, 전세 임대공급 물량이 감소합니다. 투자자가 집을 사서 전세로 내놓는 형태의 공급이 사실상 차단되는 것입니다.

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서울 신축공급, 사상 최악 수준

서울은 향후 2-3년내 신축 아파트 공급량이 극도로 낮은 상태입니다. 이는 인허가물량, 착공물량과 같은 선행지표 통계로 확인되고 있으며, 전세공급을 더욱 악화시키는 요인이 됩니다. 신축공급이 사상 최악 수준인데, 토지거래허가구역으로 인해서 해당 지역의 임대공급까지 급감하게 되는 것입니다.

결과적으로, 전세 수요는 그대로이지만 공급은 줄어들어 전세가격 상승으로 이어지는 것입니다.

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정부 정책의 딜레마: 매매가격은 잡았지만 전세는?

정부는 매매가격 안정을 위해 토지거래허가제를 도입했습니다. 그러나 투자 수요를 억제하면서 동시에 임대공급도 줄이는 결과를 초래할 가능성이 높습니다. 이는 전세가격의 상승으로 이어지고, 전세가격이 상승하면 매매가격도 밀어올리는 문제가 발생합니다.

우리나라 부동산 시장의 특성상, 갭투자 수요가 전세공급의 큰 부분을 차지하고 있기에 정책적 딜레마가 발생하는 것입니다.

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전세난, 앞으로 어떻게 될까?

토지거래허가구역 지정이 유지되고, 신축 물량 부족이 지속된다면, 전세난은 더욱 심화될 가능성이 큽니다.

또한, 매매가격이 함께 상승할 경우, 정부는 토지거래허가제를 유지할지 여부에 대한 정책적 판단에 직면하게 될 것입니다.

광범위한 토지거래허가제는 국민 재산권 침해 논란을 야기할 수 있어 무기한 유지되기 어렵다는 관측도 존재합니다.

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결론: 토지거래허가제 계속은 못 간다.

토지거래허가제는 매매가격 안정에 기여할 수 있지만, 전세시장에서의 부작용은 분명 존재합니다.

전세 공급 축소는 곧 전세가격 상승으로 이어지며, 이는 서민 주거 안정에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 과도한 재산권 침해라는 반발도 일어날 가능성이 높습니다. 향후 전세시장과 정부 정책의 흐름을 지속적으로 관찰해야 할 시점입니다.

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