건설 소송, 공사 대금 못 받았다면?

We Solve 입니다. 변호사 일을 시작하고 얼마 안 됐을 때입니다. 공사를 다 끝냈는데도 몇 달째 돈을 못 받은 건설업체 대표님이 사무실로 찾아오셨습니다. 계약서 한 장을 가져왔는데, 정작 분쟁이 났을 때 쓸 수 있는 내용은 거의 없었습니다.

그때 확실히 알았습니다. 건설 사건은 보통 민사 사건과 결이 다르다는 걸 말이죠. 공사 현장에는 도급, 하도급, 자재 공급, 감리까지 여러 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 어느 한 곳에서 문제가 생기면 줄줄이 피해가 번집니다. 처음 대응을 어떻게 하느냐가 이 사건의 흐름을 결정짓습니다.

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건설 소송이 유독 까다로운 이유

건설 소송에서 가장 중요한 건 현장 증거입니다. 공사가 끝나고 나면 현장은 바뀝니다. 하자를 주장하려면 공사 중에 찍은 사진, 감리 일지, 자재 납품 확인서처럼 그 당시에만 만들 수 있는 자료가 있어야 합니다. 나중에 소송이 시작된 뒤에는 이미 늦습니다.

돈이 크게 걸려 있는 만큼 상대방도 쉽게 물러서지 않습니다. 발주자는 하자를 이유로 잔금을 안 주고, 시공사는 추가 공사비를 달라고 버팁니다. 이렇게 양쪽 주장이 정면으로 부딪히는 구조입니다. 법원은 보통 감정인을 세워 현장 감정을 진행하는데, 이 결과가 판결에 결정적인 영향을 줍니다. 감정인 선임 단계부터 전략을 세워야 하는 이유가 여기 있습니다.

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현장에서 자주 보는 건설 분쟁 세 가지

첫째는 공사 대금 청구입니다. 공사를 다 마쳤는데 발주자가 하자를 핑계로 잔금을 안 주는 경우입니다. 준공 서류와 인수인계 기록이 핵심 증거가 되고, 건설 소송 중에서도 가장 흔한 유형입니다.

둘째는 하자 담보 책임입니다. 공사가 끝난 뒤 건물에 균열이 생기거나 누수가 생기면 발주자가 시공사를 상대로 소송을 냅니다. 민법과 건설산업기본법은 하자 담보 기간을 구조물 종류에 따라 1년에서 10년까지 달리 정합니다. 그 기간 안에 하자를 통보했느냐가 승패를 가릅니다.

셋째는 추가 공사비 분쟁입니다. 설계가 바뀌거나 공사 기간이 늘어나면서 계약 금액 외의 비용을 청구하는 경우입니다. 말로만 합의하고 공사를 진행했다가 상대방이 나중에 발뺌하는 상황을 정말 많이 봤습니다. 이런 경우 건설 소송으로 번질 가능성이 높습니다.

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내용증명 한 장이 소송의 흐름을 바꿉니다

상담을 오시는 분들이 공통적으로 하시는 말씀이 있습니다. “기다리면 주겠지 했어요.” 그 기다림이 결국 발목을 잡습니다. 상대방은 그 사이 증거를 정리하고, 우리 쪽 소멸시효가 줄어드는 걸 기다립니다.

분쟁이 생겼다 싶으면 바로 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명은 단순한 편지가 아닙니다. 권리를 주장한 날짜를 공식적으로 남겨두는 법적 행위입니다. 나중에 건설 소송으로 이어졌을 때 소멸시효 중단의 기준점이 됩니다.

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원청만 붙잡고 있으면 안 됩니다

건설 현장은 원도급사와 하도급사가 겹겹이 얽혀 있습니다. 하도급업체가 돈을 못 받았을 때 원청한테만 청구하면 시간이 너무 걸립니다. 하도급법은 발주자, 즉 건축주한테도 직접 대금을 청구할 수 있는 권리를 주고 있습니다. 이 직접 지급 청구권을 쓰면 회수 속도가 달라집니다.

실제로 원도급사가 부도 직전인 상황에서 건축주에게 바로 청구해 공사 대금을 전액 받아낸 일이 있었습니다. 건설 소송을 준비하기 전에 이런 경로를 먼저 살펴보는 게 맞습니다. 소송까지 안 가도 해결되는 경우가 생각보다 많습니다.

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이기고도 못 받는 일이 생깁니다

건설 소송에서 이겨도 상대방 재산이 없으면 돈을 받을 수가 없습니다. 소송이 길어지는 동안 상대방이 재산을 빼돌리거나 처분하는 일이 많습니다. 그래서 소송을 하기 전에, 또는 동시에 부동산이나 채권에 가압류를 걸어야 합니다. 가압류는 법원 허가를 받아 상대방 재산을 임시로 묶어두는 절차입니다. 판결문을 받아들었을 때 실제로 돈을 손에 쥐려면, 보전 처분이 먼저입니다.

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변호사 선임, 이렇게 판단하세요.

건설 소송은 이 분야를 꾸준히 다뤄온 변호사와 함께해야 합니다. 상담 오실 때 서류를 최대한 챙겨 오시는 게 좋습니다. 계약서, 설계 도서, 준공 서류, 공사 일지, 문자나 카카오톡 내용까지 다 가져오세요. 첫 상담에서 사건이 얼마나 잘 보이느냐에 따라 전략이 달라집니다. 저는 첫 상담에서 이길 가능성과 예상 기간, 비용을 솔직하게 말씀드립니다. 듣기 불편한 이야기도 처음부터 드리는 게 맞다고 생각합니다.

건설 소송은 시간이 갈수록 불리해집니다. 증거는 사라지고 시효는 줄어듭니다. 공사 대금 문제, 하자 분쟁, 추가 공사비 갈등 무엇이든 먼저 가져오십시오. 첫 상담에서 방향을 잡아드리겠습니다.