부동산 법률이야기

계약취소 소송, 계약해제 소송, 함부로 선택하면 안 되는 이유 (#부동산 대출규제)

We Solve 입니다. “이번에 규제로 대출이 막혔어요. 계약취소 소송 하면 되나요?” 요즘 자주 듣는 얘기입니다. 일반인에게는 ‘계약취소’와 ‘계약해제’가 어떻게 다른지 모릅니다. 심지어 뉴스에서도 마구잡이로 섞어 씁니다. 그런데 둘을 구별하지 못하면, 소송에서 승소할 수 없습니다 .아무리 억울해도 법적 요건을 갖춰야 하기 때문이죠. 결론부터 말하면, 계약취소 소송과 계약해제 소송은 출발부터 완전히 다릅니다. 오늘은 변호사로서 경험한 실제 사례를 바탕으로, 차이점과 소송 전략을 명확히 정리해 드리겠습니다.

계약취소 소송 계약해제 소송 이미지


계약취소 소송, 계약해제 소송, 시점으로 구별하자.

계약취소 소송은 ‘계약할 때 어딘가 하자가 있는 경우’를 의미합니다. 계약체결 과정에서 문제가 발생한 것입니다. 반면 계약해제 소송은 유효하게 성립한 계약인데, 이후 사정에 의해 해소하는 것입니다. 계약 이후 문제가 발생한 것이 포인트죠. 사유가 다르므로 법리도 다른 것입니다. 계약취소는 부당이득으로, 계약해제는 원상회복 법리로 해결합니다. 이렇게 둘은 개념만이 아니라 소송 전략, 입증 방법이 전혀 다르며, 잘못 주장할 경우 소송에서 법원이 청구를 받아들이지 않을 수 있습니다.


실제 사례: 대출규제로 계약취소를 주장하는 의뢰인

최근 저를 찾아온 한 의뢰인은 아파트를 5억원에 계약하고 5,000만 원을 계약금으로 지급했습니다. 그런데 얼마 전 정부의 초강력 대출규제로 인해서 잔금 마련이 힘들자, 계약을 ‘취소하고 싶다’며 연락이 왔습니다.

하지만 이 사건은 계약당시 하자가 아니라 사후 사정 변경이고, ‘기망’이나 ‘착오’에 의한 계약이 아니었기 때문에 계약취소 사유가 아니라 계약해제 사유에 해당했습니다. 만일 미리미리 상담을 받지 않고 스스로 계약취소 소송을 제기했다면, 아무리 억울해도 법 형식상 이유로 패소할 위험이 있는 사건입니다. 이처럼 계약취소 소송, 계약해제 소송은 실무에서 그 경계가 매우 중요합니다. 그런데도 이번 대출규제가 발표되자 심지어 언론에서도 계약취소라는 표현을 구별없이 쓰고 있는데, 이는 매우 위험합니다.


계약취소 소송은 이럴 때 합니다.

다음과 같은 경우에는 계약취소 소송을 제기하는 것이 적절합니다.

  • 사기나 강박 등 기망행위가 있을 때
  • 예: 허위 분양광고로 아파트를 샀다면, ‘사기’에 해당
  • 중대한 착오가 있었을 때
  • 예: 상대방이 계약 목적물을 잘못 전달했거나, 핵심 정보가 빠졌을 경우
  • 둘 모두 민법상 가장 대표적인 계약취소 사유입니다. 계약이 처음부터 유효하지 않았던 것이므로 계약취소 소송을 선택해야 합니다. 취소권을 행사해서 소급적으로 무효로 만들고, 기 이행된 부분은 부당이득 법리로 해결합니다 (민법 741조)

계약해제 소송은 이럴 때 합니다.

다음은 계약해제 소송에 해당하는 대표 사례들입니다.

  • 상대방이 계약을 이행하지 않을 때 (채무불이행)
  • 예: 계약금을 받고도 잔금을 미루거나 물건을 인도하지 않은 경우
  • 하자가 발생하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 (담보책임)
  • 예: 부동산 매매 후 중대한 하자가 발견되었으나 보수도 거부할 경우
  • 계약상 해제조건이 발생한 경우 (약정해제)
  • 예: ‘대출 미승인 시 계약해제 가능’이라는 특약이 있었던 경우

계약해제 소송에서는 반드시 계약이 유효하게 성립했다는 점을 전제로, 후발적인 사유에 따라 계약해제를 주장해야 합니다. 해제권을 행사해서 계약을 사후적으로 소멸시키고, 기 이행된 부분은 원상회복 법리로 해결합니다 (민법 548조)


계약취소 소송 계약해제 소송 이미지

가장 중요한 것: 청구이유 적기

계약취소 소송, 계약해제 소송에서 가장 많은 실수는 청구이유를 잘못 적는 것입니다. 예를 들어 기망행위가 있었다고 주장하면서 계약해제를 주장하거나, 대출규제가 갑자기 생겼다는 이유로 계약취소를 적는 겁니다.

이럴 때 변호사없이 소송하면 판사의 권고를 못 알아듣고 청구변경을 못해서 패소할 위험이 있습니다. 억울하다는 이야기만 반복할 뿐, 법률 요건을 모르는 것이죠. 소송을 하기 전 변호사의 자문을 반드시 받아야 하는 이유입니다.


계약취소 소송 VS 계약해제 소송, 둘의 차이는

구분계약취소 소송계약해제 소송
적용시점계약 체결 시점에 문제 있음계약 후 이행 중 문제 발생
주요요건사기, 강박, 착오 등불이행, 해제 조건 발생 등

소송 전략: 첫 단추를 잘 꿰야

저는 사건을 맡을 때 먼저 사실관계를 정리하고, 법적 성격을 구분한 후, 가장 효과적인 청구 유형을 정합니다. 예를 들어 중도금이 미지급되었다면 계약해제를 주장하고, 분양계약 당시 허위 정보로 유도되었다면 계약취소를 택해야 합니다. 물론 두 가지 모두 해당할 수도 있습니다. 같은 사실이라도 법적 주장을 어떻게 구성하느냐에 따라 결과는 완전히 달라집니다.


혼자 판단하지 말고 도움 받으세요.

인터넷 기사만 보고, 계약취소 소송, 계약해제 소송 중 아무거나 선택하는 것은 위험합니다. 둘 중 무엇을 선택하느냐에 따라 법원의 판단 기준, 입증자료의 종류, 승소 가능성까지 모두 달라집니다. 경험 많은 변호사의 분석과 전략이 반드시 필요합니다. 수많은 사건을 맡아오면서, 처음에는 ‘계약취소’라고 생각했던 사건이 ‘계약해제’로 해결되는 경우도 적지 않았습니다.


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