공인중개사 책임, 어디까지 물을 수 있을까?

공인중개사 책임이란?

We Solve 입니다. 부동산 거래에서 공인중개사는 단순히 계약을 연결하는 역할만 하는 것이 아닙니다. 법적으로 일정한 책임을 부담합니다. 그러니까 의뢰인들은 중개사의 설명과 안내를 신뢰하게 되는 것이죠.

하지만 실제 현장에서는 중개사가 중요한 권리관계를 제대로 확인하지 않거나, 잘못된 정보를 전달해 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 저는 변호사로서 이런 사건들을 다수 처리해온 까닭에 공인중개사가 어디까지 책임져야 하는지 현장에서 체감하고 있습니다.

---

공인중개사의 확인·설명 의무

법적으로 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 제한 사항 등을 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 의무 범위는 날이 갈수록 커지고 있습니다. 예를 들어 전세 계약을 체결할 때, 근저당권 설정 여부나 선순위 임차인의 존재는 반드시 확인해야 합니다.

그런데 이를 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생한다면, 임대인 뿐만 아니라 공인중개사 책임을 묻는 소송으로 이어질 수 있습니다. 실제 사건에서 중개사가 등기부 확인을 소홀히 한 탓에 수천만 원대 손해배상 판결이 내려진 사례도 있습니다.

---

의뢰인들이 흔히 겪는 분쟁 사례

제가 상담해온 사건 중에는 다음과 같은 유형이 많습니다.

• 임대차 계약 당시 임대인이 근저당으로 채무를 부담하고 있었는데, 중개사가 이를 확인하지 않은 경우
• 건축법상 불법 건축물임에도 이를 고지하지 않고 매매계약이 체결된 경우
• 임대인의 신분이나 권한을 제대로 확인하지 않아 계약 자체가 무효가 된 경우 (대리인의 위임장 누락)

이런 경우 법원은 의뢰인의 손해의 일부 또는 전부를 중개사가 배상하라고 판단하기도 합니다. 그만큼 공인중개사 책임은 결코 가볍지 않습니다.

---

공인중개사 책임과 의뢰인의 주의의무

물론 모든 잘못을 중개사에게만 돌릴 수는 없습니다. 의뢰인 역시 계약 과정에서 최소한의 주의의무를 다해야 합니다. 예컨대 등기부 등본을 직접 확인하거나, 임대인의 신분증을 요구하는 등의 조치가 필요합니다.

하지만 현실적으로 의뢰인 입장에서는 모든 법적 리스크를 확인하기 어렵기 때문에, 중개사에게 전문성을 기대하는 것입니다. 그렇기에 중개사가 기본적인 절차를 소홀히 했다면 공인중개사 책임은 더욱 무거워질 수밖에 없습니다.

---

변호사가 본 공인중개사 책임 소송의 쟁점

실제 소송에서 다투어지는 쟁점은 크게 두 가지입니다.

첫째, 중개사가 확인·설명의무를 위반했는지 여부입니다. 이는 등기부 열람, 건축물대장 확인, 임대차보호법 검토 등을 했는지에 따라 가려집니다. 공인중개사에게 과실이 있어야 한다는 뜻입니다. 과실은 주의의무를 전제합니다.

둘째, 위반과 손해 사이에 인과관계가 있는지입니다. 즉, 중개사가 제대로 설명했다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 입증돼야 합니다. 법률상 인과관계가 있어야 한다는 뜻이죠.

저는 사건을 진행하면서 이 두 가지를 입증하기 위해 문자·카톡 내역, 녹취, 계약서 기재사항 등을 꼼꼼히 분석해 법원에 제출해 왔습니다. 그 결과 요건사실에 맞는 변론으로 승소할 수 있었습니다.

---

마무리하며 – 의뢰인을 위한 조언

부동산 거래에서 문제가 생겼을 때, 공인중개사가 책임질 수 있는지 여부는 사건의 성패를 가르는 중요한 요소입니다. 당사자끼리 분쟁해도 채워지지 않는 손해를 중개사를 통해 회수할 수 있기도 합니다.

하지만 실제로는 법률적 쟁점을 명확히 정리하지 않으면 소송에서 이기기 어렵습니다. 의뢰인은 억울함을 호소하지만, 법정에서는 증거와 법리에 따라 판단되기 때문입니다. 따라서 공인중개사 책임 문제가 발생했다면 초기에 변호사의 도움을 받아 전략을 세우는 것이 현명합니다.

부동산 거래 중 공인중개사 책임 문제로 고민하고 계신가요? 저는 대한변협에 등록된 부동산 전문 변호사로서, 다수의 공인중개사 책임 사건을 직접 해결해 왔습니다. 초기 대응이 사건의 방향을 바꾸는 경우가 많습니다. 지금 바로 상담을 통해 문제 해결의 길을 함께 찾아보시기 바랍니다.