대출규제, 계약해제 소송 가능할까? (#6.27 부동산 대책)

We Solve 입니다. 몇일 전 정부의 초강력 대출규제가 발표됐습니다. 6. 27 부동산 대책입니다. 이후 저희 로펌에 대출규제 계약해제 상담이 눈에 띄게 늘었습니다. 상담내용은 다양하지만 공통적으로 계약해제를 원한다는 문의입니다. 제가 직접 경험한 상담 사례를 포함해서, 대출규제로 인한 계약해제 가능성과 주의할 점을 정리해드리겠습니다.

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단순히 “돈 마련이 힘들다”는 매수인의 사유

고객 분들 중에 종종 이렇게 말합니다. “매매계약을 했는데 대출이 안 나옵니다. 계약을 취소하고 싶습니다.”

안타깝지만, 단순히 대출이 막혔다는 이유만으로 계약해제가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. (참고로 계약취소와 계약해제는 법률상 구별되며, 대출규제는 계약해제에 해당합니다)

물론 규제 시행 전에 계약을 체결했다면 이번 규제는 적용 안 됩니다. 하지만 그렇지 않다면, 정부의 정책 변화로 대출이 제한되는 것은 매수인 개인 사정으로 보는 경우가 많습니다. 법률상 계약해제 사유가 안 된다는 것입니다. 법원도 계약해제 사유로 보기 어렵다는 입장을 보여왔습니다.

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실제 사례: 규제를 꼼꼼히 챙기지 못한 피해, 대출 막히자 위약금 부담

얼마 전 30대 초반 부부가 저희 사무실을 찾았습니다. 8억 원의 신축 아파트에 계약금 8천만 원을 지급하고,잔금은 대출로 마련하려고 했습니다. 그런데 정부의 대출규제로 대출이 제한되었고, 돈 마련을 못하게 되었습니다.

이들은 “정부 정책이 바뀐 건데, 내가 책임져야 하느냐”며 억울함을 호소했습니다. 그러나 계약서상 ‘대출 미승인 시 해제’ 특약이 없었고, 매도인은 위약금을 요구하는 상황이었습니다. 꼼꼼히 규제발표를 챙기지 못해서 계약 시점도 규제 적용 이후였습니다. 

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대출규제 계약해제, 가능한 2가지 방법 찾기

1. 특약 조항의 유무

• 계약서에 ‘대출 미승인 시 계약을 무조건 해제할 수 있다’는 문구가 있다면, 위약금 없이 계약해제가 가능합니다. 하지만 이러한 특약은 대부분의 일반 계약서에 없습니다. 따라서 사전 협의가 중요합니다. 정부 정책을 예상 못했더라도 미리 넣을 수 있습니다.

1. 매도인의 사전 인식 여부

• 매도인이 계약 당시 대출 가능성을 적극적으로 보장하거나, 대출이 전제된 계약임을 인정한 정황이 있다면, 매수인의 귀책이 아니라고 주장할 여지가 생깁니다. (예: 분양 홍보물에 “대출 70% 가능”, “중도금 무이자 대출 보장” 등 문구가 있었던 경우 등)

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대출규제로 인한 계약해제 소송, 어떻게?

실제로 많은 대출규제 계약해제 분쟁이 법정까지 갑니다. 이 경우 법원은 다음의 요소를 중점적으로 살펴봅니다.

• 계약 당시 대출 가능성에 대한 매수인의 인식
• 계약서 내 특약 여부
• 정부 정책의 예측 가능성 (규제 적용 시점)
• 매도인의 귀책사항

특히 최근 몇 년 사이 정부의 부동산 정책이 급변하면서, 매수인의 책임만을 엄격히 묻기 어렵다는 완화된 판결도 등장하고 있습니다. 따라서 계약서 해석과 사실관계 정리, 증거 수집이 대출규제 계약해제 소송의 핵심입니다.

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미래는 알 수 없지만 준비는 가능하다.

정부정책과 대출규제는 예고 없이 바뀝니다. 그래서 계약 체결 전부터 “대출이 안 될 수도 있다”는 전제를 반드시 고려해야 합니다. 변호사로서 제가 권하는 3가지 실무 팁은 다음과 같습니다.

1. 계약서에 ‘대출불가 시 계약해제’ 특약을 반드시 포함시키세요.
2. 대출 가능 여부에 대한 공인중개사 설명을 녹취해두세요.
3. 계약 후 대출진행 상황을 문자나 이메일로 남기세요.

이러한 사전조치만으로도 훗날 대출규제 계약해제 분쟁에서 매수인의 귀책을 면할 수 있는 결정적 증거가 됩니다.

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계약해제 소송에서 승소 전략

제가 경험한 여러 건의 사건을 종합하면, 다음과 같은 전략이 효과적입니다.

• 대출 규제가 본인의 귀책인지 아닌지 분리해서 주장
• 시기상 대출 제한이 계약 체결 ‘이후’에 발생했음을 입증
• ‘계약 유지가 사실상 불가능한 상태’임을 강조
• 필요시, 소송 대신 조정 또는 협상으로 합의 유도

대출규제 계약해제는 단순한 감정 싸움이 아니라, 논리와 증거, 계약서 해석이 핵심인 법률 쟁점입니다.

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아직 좌절하기엔 이릅니다. 문의하세요.

대출규제로 인해 계약을 할 수 없는 상황에 놓이셨나요? 계약을 포기하면 수천만 원의 위약금을 부담해야 하는 상황이라면, 올바른 법률적 판단 없이는 오히려 더 큰 손실을 입을 수 있습니다. 계약해제는 단순한 개인사정이 아닙니다. 전문가의 도움을 받아야만 법적으로 유효한 해제 주장을 할 수 있습니다. 현재 상황이 해제 사유에 해당하는지, 위약금 없이 종료 가능한지 판단이 필요하다면, 지금 바로 상담을 신청해보세요.

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