매도인 이중계약, 민사 형사 동시에 접근하자

We Solve 입니다. 매도인 이중계약, 들어보셨나요? 매도인이 하나의 부동산에 대해 2명의 매수인과 이중으로 계약을 맺는 경우, 매수인 입장에서는 큰 피해를 입을 수밖에 없습니다. 모르고 했다는 것은 말이 안 되겠지요? 고의적으로, 어떤 이익을 노리고 했을 가능성이 높습니다.

저는 부동산 전문 변호사로서 수차례 매도인 이중계약 관련 사건을 맡아왔고, 피해자 측의 권리 보호와 손해배상청구를 도운 경험이 있습니다. 이번 글에서는 매도인 이중계약의 유형, 법적 책임, 실제 사례, 대응 전략 등을 알려드리겠습니다.

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매도인 이중계약, 어떤 상황에서 벌어지나요

매도인 이중계약이란 매도인이 동일한 부동산을 두 명 이상의 매수인에게 중복으로 매매계약을 체결하는 행위를 말합니다. 법적으로는 ‘이중매매’ 또는 ‘중복계약’이라 부르기도 하며, 대법원 판례상 불법행위로 간주됩니다.

보통 첫 계약을 하고 나서 등기 전에 더 높은 가격을 제시한 제3자에게 다시 매매계약을 하면서 문제가 발생합니다. 법률상 등기를 먼저 한 사람이 소유권을 갖게 되므로, 계약금만 지급하 등기를 못 받은 1차 매수인은 엄청난 손해를 입게 됩니다.

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민사, 형사 동시에 이중으로 대응합니다.

매도인 이중계약은 단순한 계약 위반이 아닙니다. 이는 기망행위에 의한 사기 또는 배임으로 간주되어 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 동시에 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.

1. 민사소송 (손해배상 청구)
2. 첫 번째 매수인은 계약의 유효성을 주장하며 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 매도인이 고의로 이중계약을 체결하고 이익을 얻었다면, 손해배상 범위는 더 커질 수 있습니다. 통상손해 외에 특별손해도 청구할 수 있습니다.

1. 형사고소 (사기 또는 배임죄)
2. 매도인이 고의로 허위계약을 체결하여 금전적 이익을 취했다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 실무에서 매도인이 계약금만 받고 잠적하거나, 제2매수인과 공모가 있는 경우 등 사건 유형에 따라 사기죄, 횡령죄, 배임죄 등 다양한 고소 전략으로 처벌시킬 수 있습니다.

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실제 사례: 매도인 이중계약 법적 책임

제가 맡았던 한 사건은 다음과 같았습니다.

의뢰인은 아파트를 매수하기 위해 계약금 5,000만 원을 지급하고 계약을 체결했습니다. 그러나 등기 하려고 보니 공인중개사로부터 해당 아파트가 다른 사람에게 매매됐다는 소식을 들은 것입니다. 알고 보니 매도인이 1주일 간격으로 2건의 매매계약을 체결한 것입니다.

이후 저희는 1차 매수인인 의뢰인을 대리해 매도인을 상대로 계약 취소 및 손해배상 청구 소송을 제기했고, 법원은 매도인의 위법행위를 인정하여 전액 배상 판결을 내렸습니다. 그와 동시에 형사고소도 병행하여 매도인은 집행유예를 선고받았습니다.

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매도인 이중계약 발생 시 해야할 일 순서

1. 신속한 사실관계 파악과 등기부등본 확인

다른 매수인이 존재한다는 의심이 든다면 가장 먼저 해당 부동산의 등기부등본을 열람하세요. 등기 여부를 확인하고, 이에 따라 대응 전략이 달라집니다.

2. 계약서, 계좌이체 내역 등 증거 확보

매도인 이중계약 피해를 입증하려면 계약서, 문자, 통화기록, 송금내역 등의 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

3. 신속한 법률상담 및 후속조치

시간이 지체될수록 불리해집니다. 가능한 빨리 변호사를 통해 계약취소 및 손해배상 소송, 가압류, 가처분 등 법적 조치를 취해야 합니다.

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소송 전에 예방하는 방법은 없을까?

예방이 최선의 방어입니다. 다음의 조치를 통해 매도인 이중계약으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다.

• 계약과 동시에 소유권이전청구권 가등기 설정
• 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해서 계약을 진행
• 계약서 특약사항에 위법행위시 민 형사 책임 명시

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매도인 이중계약, 법원 판례의 경향성은

대법원은 매도인이 동일한 부동산을 이중으로 매도하면서 계약 상대방에게 그 사실을 알리지 않은 경우, 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정하고 있습니다. 특히 등기 선후와 무관하게 이중계약 자체에 고의성이 있다면, 사기, 횡령, 배임죄 등 형사책임이 따를 수 있음을 분명히 하고 있습니다.

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법률전문가의 조력으로 해결하자.

매도인 이중계약은 단순 실수로 보기 어려운 중대한 계약위반입니다. 상대의 고의를 입증하고, 피해를 회복하기 위해서는 법률전문가의 조력이 반드시 필요합니다.

이런 상황을 당했다면” 혹시 확인못한 내게 책임있는 게 아닐까?” 라며 자책하기보다는 사실관계를 정리하고 법률상담을 요청하는 것이 최선입니다. 특히 계약 이후 매도인의 언행을 하나씩 분석하다 보면 사기 고의성이 명확히 드러나는 경우가 많습니다.

매도인 이중계약 문제는 빠른 대응이 핵심입니다. 지금 바로 상담을 통해 상황을 정확히 진단받고, 최적의 해결방안을 찾아드리겠습니다.