매매가 전세가 차이, 지역별로 다른 이유

We Solve 입니다. 부동산 매매가 전세가 차이는 지역별로 다릅니다. 서울과 지방이 전혀 다른 거죠. 다르다는 것은 2가지 의미입니다. 차이 폭이 다르고, 가격 방향성도 다릅니다. 왜 그런지 이유를 아시나요?

핵심은 투자수요의 차이에 있습니다. 우리나라 부동산 투자는 갭투자입니다. 매매가와 전세가의 차이 만큼 현금을 넣는 투자죠. 서울 수도권과 지방은 갭 투자수요에 차이가 있기 때문에 서로 다른 것입니다. 무슨 내용이냐고요? 지금부터 알려드리겠습니다.

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매매가 전세가 차이, 갭투자와 전세가율

우리나라 부동산 투자는 갭투자입니다. 매매가와 전세가의 차이 만큼 현금을 넣습니다. 그래서 두 가격 차가 좁혀지는 시점에 주목합니다. 전세가율이 높은 것을 의미하죠. 이때 사람들의 투자수요가 많아집니다. 수요가 많으면 가격이 오릅니다. 이런 사이클로 우리나라 부동산 시장이 움직입니다. 갭투자가 우리나라 부동산 시장의 특징임을 기억하세요.

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 예를 들어 매매가 10억, 전세가 6억이면 전세가율은 60%입니다. 전세가율이 높을수록 현금이 적게들기 때문에 투자하기 좋은 환경이 조성됩니다. 투자자는 항상 전세가율에 주목하는 이유입니다.

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데이터로 알아보는 매매가 전세가 차이 (서울)

말만 하지말고 구체적인 데이터를 알려 달라고요? 먼저 서울의 데이터를 보겠습니다.

부동산 지인 사이트를 활용합니다 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501#google_vignette

서울의 매매가 전세가 데이터입니다. 어떤가요? 두 개가 다르게 움직이는 구간이 있고, 함께 움직이는 구간도 있습니다. 탈동조화되는 구간은 2011년부터 2020년까지입니다. 매매가는 안 오르는데 전세가가 완만히 오르거나, 전세가는 안정되는데 매매가가 가파르게 오르는 것을 볼 수 있죠.

반면, 2020년 이후로는 두 가격의 폭은 커졌지만 방향성은 같습니다. 폭등과 폭락 곡선이 동일합니다. 왜 이럴까요? 코로나라는 거시경제 변수에 영향을 받았기 때문입니다. 유동성으로 인한 폭등과 폭락이기 때문에, 아래에서 보듯, 서울, 경기, 지방이 모두 동일한 폭등 폭락 곡선이 있는 겁니다. 코로나, 유동성이란 지역별로 차이가 없으니까요. 2025년 현재, 서울은 다시 탈동조화 조짐이 보입니다. (전세가격에 비해 매매가격의 상승)

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데이터로 알아보는 매매가 전세가 차이 (경기)

경기도를 살펴볼까요? 경기도도 서울과 매매가 전세가 차이 폭은 다르지만 곡선은 유사합니다. 서울과 경기는 하나의 생활권이기 때문에 그렇습니다. 다만, 서울에 비해서는 폭이 작은데, 이유는 투자수요가 작기 때문입니다.

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데이터로 알아보는 매매가 전세가 차이 (부산, 대구, 대전, 광주)

지금부터는 각 지역 거점별 광역시를 살펴봅니다. 부산, 대구, 대전, 광주의 데이터입니다.

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투자수요: 지역별 차이의 원인

지방은 서울, 경기도와 어떤 차이가 있는지 아시겠어요? 2가지 차이가 있습니다. 첫째는 서울, 경기에 비해서 매매가와 전세가의 차이가 작습니다. 전세가율이 높다는 뜻입니다. 둘째는 서울, 경기에 비해서 매매가가 전세가와 정직하게 같은 방향성을 그립니다. 코로나 변수를 제외하더라도 대체로 동조화되는 것을 알 수 있습니다.

왜 이럴까요? 바로 투자수요 때문입니다. 지방은 서울 수도권에 비해 대체수요가 풍부하지 않습니다. 외지인 투자의 비율도 낮습니다. 실수요를 넘어서는 투자수요가 풍부하지 않는 뜻입니다. 전세가와 다르게 매매가의 변동성은 투자수요가 얼마나 풍부한지에 달려 있습니다. 실수요만 있다면 변동성이 크지 않습니다. 매년 일정한 주기로 예측가능하게 움직입니다.

정리하면 지방에서 경기, 경기에서 서울로 갈수록 투자수요가 풍부합니다. 풍부한 투자수요가 매매가격 변동성을 키우는 것입니다. 매매가격 변동성이 크니까 전세가격과 디커플링되는 경우가 지방에 비해 많은 것입니다. 이것이 바로 매매가 전세가 차이가 서울 수도권과 지방이 다른 이유라고 할 수 있습니다.