부동산 원상복구, 문제 생기기 전에 준비하는 이유

We Solve 입니다. 부동산을 임대하는 과정에서 가장 자주 생기는 갈등 중 하나가 바로 부동산 원상복구 문제입니다. 저 역시 상담을 하다 보면 “이 정도는 괜찮겠지”라고 생각했던 작은 변경이나 공사가 나중에 수천만 원, 때로는 수억 원의 분쟁으로 번지는 경우를 자주 봅니다.

임대인 입장에서는 건물의 가치를 유지해야 하고, 임차인 입장에서는 최대한 비용을 아끼고 싶어 합니다. 하지만 서로의 기대가 맞지 않을 때 갈등이 생깁니다. 그 갈등 대다수는 명확한 기준을 잡아두지 않은 데에서 시작합니다.

---

‘원상복구’의 기준이 모호하기 때문에 더 큰 분쟁으로 이어진다

실무에서 가장 자주 듣는 질문이 있습니다. “변호사님, 어디까지가 부동산 원상복구인가요?” 답은 간단하지 않습니다. 법은 기준을 제시하고 있지만, 실제로는 계약서의 문구, 공사 범위, 사용 기간, 손상 정도, 업종 특성 등 여러 요건이 종합적으로 판단됩니다. 특히 상가나 오피스는 인테리어 작업이 많기 때문에 더 민감합니다.

문제는 대부분 분쟁이 계약 체결 당시 명확히 정해두지 않은 데서 발생한다는 점입니다. 예를 들어 임차인이 영업을 위해 벽면을 철거하고, 전기 라인을 추가로 설치했지만 이를 기록해두지 않으면, 퇴거 시점에서 임대인은 “처음 상태로 돌려놓으라”고 요구하고, 임차인은 “기존 시설 상태가 어땠는지 모르겠다”고 주장하는 상황이 벌어집니다.

---

현장에서 마주하는 원상복구 분쟁의 실제 사례들

제가 처리했던 사건 중에는 부동산 원상복구 문제로만 1년 이상 다투어야 했던 경우도 있었습니다. 임차인은 고작 1,000만 원 정도만 부담하면 된다고 생각했지만, 임대인의 입장은 달랐습니다. 인테리어 구조 변경, 바닥재 손상, 천장 매립형 조명 교체, 환기 장치 변경 등 여러 요소가 얽혀 있었고, 감정까지 거치다 보니 결국 5,300만 원 이상의 비용이 산정되었습니다.

또 다른 사건에서는 오히려 임대인의 과한 요구가 문제였습니다. 임차인이 정상적으로 사용한 데 따른 자연적 마모까지 부동산 원상복구 비용으로 청구한 것입니다. 결국 법원은 자연적 마모는 임차인의 책임이 아니라며 상당 부분을 기각했고, 임차인이 부담해야 할 금액은 당초 요구액의 30% 수준에 그쳤습니다.

이처럼 원상복구 분쟁은 어느 한쪽의 억울함만으로 끝나지 않습니다. 애매한 기준 때문에 서로 오해가 쌓이고, 협의가 깨지면서 결국 법적 절차로 넘어갑니다.

---

계약 체결 단계에서 명확히 해두면 분쟁의 80%는 예방된다

제가 늘 강조하는 것은 단 하나입니다. 원상복구 범위는 ‘퇴거할 때’ 정하는 것이 아니라 ‘계약할 때’ 정해야 한다. 여기서 특히 중요한 포인트는 다음 세 가지입니다.

1. 임차인이 설치·변경하는 모든 시설과 공사를 문서로 남길 것
2. 사진, 도면, 인테리어 견적서 등 가능한 모든 자료를 확보해야 합니다.
3. 원상복구 기준을 계약서에 구체적으로 명시할 것
4. “원상회복한다”라는 한 줄만 써 있는 계약서는 분쟁의 씨앗이 됩니다.
5. 영업 중 추가 공사나 구조 변경이 있다면 즉시 기록하고 합의할 것
6. 임대인의 서명만 받아둬도 분쟁은 거의 발생하지 않습니다.

이 세 가지만 지켜도 대부분의 부동산 원상복구 갈등은 사전에 차단됩니다. 하지만 많은 임차인과 임대인들이 영업에 집중하느라 이 부분을 간과합니다. 그 결과 퇴거 시점에서 큰 비용 부담과 법적 분쟁이 찾아옵니다.

---

원상복구 비용, 협의가 어려운 경우 감정 절차가 유용하다

실제 분쟁이 발생해 협의가 어려운 경우, 감정 절차는 매우 효과적인 해결 수단입니다. 법원 감정은 비용이 들더라도 객관적인 기준을 제시해 주기 때문에 분쟁이 장기화되지 않도록 도와줍니다. 다만 감정 절차는 다음과 같은 특성을 이해해야 합니다.

• 임차인이 설치한 시설은 대부분 원상복구 대상
• 자연적 마모는 임차인 책임 아님
• 영업 목적에 필요했던 경미한 공사는 경우에 따라 면책 가능
• 업종 특성(식당, 카페, 병원 등)에 따라 기준이 달라짐

이처럼 부동산 원상복구의 범위는 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문에, 초기 대응 방향을 잘못 잡으면 불필요한 비용이 커질 수 있습니다.

---

변호사가 개입하면 해결 속도가 빨라지는 이유

제가 개입했던 사건들의 공통점이 있습니다. 서로의 감정이 격해져 있는 상태에서, 법적 기준과 사실관계를 명확하게 정리해 주자 대부분 합의가 빠르게 진행됐다는 점입니다. 부동산 원상복구 문제는 법리만이 아니라 현장의 이해가 매우 중요합니다.

인테리어 구조, 건축 자재 특성, 환기·배관·전기 설비 등 실무 감각이 있어야 실제 비용이 산정됩니다. 그래서 저는 원상복구 사건을 맡을 때 직접 현장에 방문하는 편입니다. 사진과 문서만으로 판단하면 실제 상태와 다르게 해석될 위험이 있기 때문입니다. 임대인과 임차인 모두 감정적으로 대응하는 순간 협의는 더 어려워집니다. 법률가가 개입하면 사실관계와 기준이 분명해지기 때문에 분쟁의 방향이 곧바로 정리됩니다.

---

원상복구는 미리 준비하는 사람이 이긴다

부동산 원상복구는 절대 사소한 문제가 아닙니다. 작은 공사 하나가 큰 비용 부담으로 이어질 수 있고, 서류 한 줄의 차이가 승패를 가르기도 합니다. 그리고 무엇보다 중요한 점은 **“퇴거할 때가 아니라, 계약할 때 준비한다”**는 원칙입니다.

임대인·임차인 모두에게 해당되는 말이며, 실제 현장에서 제가 수없이 경험한 사실입니다. 분쟁을 피하고 싶다면, 또는 이미 분쟁이 시작되었다면, 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받는 것이 가장 빠르고 안전한 길입니다. 연락주세요. 준비되어 있습니다.