토허제 확대지정, 이제 어떻게 되나요 (#강남 3구 #용산구)

We Solve 입니다. 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 일명 토허제, 바로 토지거래허가구역입니다. 정부에서 지난달 강남 3구 전역과 용산구를 토허제 지역으로 발표했습니다. 해제한지 1달 만에 번복한 것입니다. 이제 강남 3구와 용산구 전역이 갭투자가 불가능합니다. 집값 오름세가 심상치 않다고 판단한 것이죠. 자세한 이유는 무엇인지, 토허제가 다시 지정되면 무엇이 달라지는지, 아래에서 살펴보겠습니다.

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강남3구·용산 전역 토지거래허가구역 지정…40만가구 갭투자 차단 | 연합뉴스

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토허제 해제 후 번복하다.

Q) 변호사님, 오세훈 시장이 1달 전 토지거래허가구역을 6년 만에 풀었는데요. 잠삼대청이라고 했습니다. 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동이었죠.

A) 맞습니다. 2019년 지정되고 6년 만에 풀었습니다. 정부는 부동산 가격이 안정되었다고 판단했습니다. 해당 지역은 영동복합개발사업으로 투기 수요가 높은 지역이라 그 동안 토허제가 유지되었던 곳인데, 지금은 해제를 해도 투기수요가 유입되지 않을 것으라고 판단한 것입니다.

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Q) 그런데 1달 만에 번복했네요. 예상을 잘못한 걸까요?

A) 그렇습니다. 정부가 정책을 바꿀 때는 실제 이유를 숨기고 명분으로 포장합니다. 가격이 안 오를 것이라고 예상해서 푼 것이지만, 당시 해제하는 명분은 집주인에게 재산권을 과도하게 침해한다는 등의 이유를 달았죠. 현 시점이 부동산 가격 안정기라고 판단해서 토지거래허가구역을 해제하더라도 집값이 가파르게 오르지 않을 거라고 예상했는데, 막상 풀고보니까 거래량도 늘고 가격 오르는 움직임이 심상치 않았던 것입니다.

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토허제 해제와 매매 수요

Q) 왜 토지거래허가구역을 해제하면 거래량과 가격이 오르나요?

A) 갭투자 때문입니다. 우리나라에서 아파트 가격 변동성을 키우는 것은 실수요보다 투자수요입니다. 투자수요는 바로 전세를 끼고 매입하는 갭투자 수요입니다. 토지거래허가구역으로 묶이면 갭투자가 불가능한데, 해제되면 가능하므로, 자금을 보유한 투자자들이 토허제가 풀리자 갑자기 잠삼대청으로 몰린 것입니다. 서울 뿐만 아니라 지방의 외지인 투자를 포함합니다. 잠삼대청으로 몰리자, 인근 강남, 용산까지 집값을 올렸고, 집값 오름세가 가파르니까 다시 토허제를 지정한 것입니다. 가격 안정을 위한 목적입니다. 명분은 명분일 뿐입니다.

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Q) 이번에는 잠삼대청 뿐만 아니라 강남 3구와 용산구까지 포함되었네요. 지난번보다 지역이 더 확대된 것 맞죠?

A) 맞습니다. 서울 아파트 가격 사이클을 입지순으로 보면, 서초, 강남에서 시작해 송파, 용산으로 넘어갑니다. 그 후 마포, 성동, 광진, 양천, 영등포로 넘어갑니다. 현재 송파, 용산까지는 오름세가 높다고 판단해서 여기까지 지정했는데, 이는 지난번보다 지역이 확대된 것입니다. 그래서 앞으로는 강남, 서초, 송파, 용산구 4개구의 갭투자가 불가능합니다. 실수요자만 거래 가능합니다.

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풍선효과, 과연 어떻게 될까

Q) 정부에선 풍선효과가 나타나면 추가 지정하겠다고 밝혔습니다. 이것은 무슨 말인가요?

A) 3월 24일 이후 신규 거래부터 토허제가 시행되면, 갭투자자는 대안을 찾습니다. 토허제 지역이 아닌 마포, 성동으로 눈을 돌리죠. 때문에 이 지역까지 가격이 상승할 경우 추가 지정한다는 것이고요. 지정기간이 6개월이니까 상황을 보겠죠. 추가 지정되거나, 6개월 후 해제하거나, 아니면 6개월 더 연장하거나 이런 식일 겁니다.

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토허제와 대출 규제

Q) 담보대출과 전세대출을 관리 강화한다고 합니다. 토지거래허가구역을 해제하는 것과 대출 규제를 하는 것이 무슨 관련이 있나요?

A) 토지거래허가구역 해제와 관련있는 것은 투자수요라고 했습니다. 투자수요는 전세를 끼고 매입하는 갭투자이므로 그 자체로 담보대출과 연관은 적지만, 투자자는 갭투자 자금을 마련하기 위해서 기존 주택의 담보대출을 활용하거나, 정책대출을 활용해서 현금을 마련합니다. 때문에 토허제 해제가 주택담보대출을 늘릴 수 있고, 이는 가계부채를 늘리는 것이므로 가계의 가처분 소득이 줄어 소비에 악 영향을 주고, 이것이 경제에 악 영향을 주기 때문입니다.

A) 또한 전세대출을 관리한다는 것은 갭투자자가 아니라, 갭투자 아파트에 들어오는 임차인의 대출을 제한함으로써 간접적으로 투자를 억제시키는 효과를 가져옵니다. 하지만 이는 투자와 무관한 임차인 입장에서 거주안정을 해치는 것이므로 강력하게 시행하기는 어렵습니다. 여튼 서울 강남 3구와 용산구의 투자자금이 유입되는 것을 차단하는 목적 면에서는 동일합니다.

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어떤가요? 토지거래허가구역은 이번을 계기로 많은 사람들에게 알려졌습니다. 그 동안은 개발 예정지에만 국지적으로 지정됐는데 구 단위로 전국적인 이슈가 됐기 때문이죠. 오늘 논의했던 토허제가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 다른 포스팅에서 더 이어가겠습니다. 감사합니다.

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