서울 부동산 변호사가 말하는, 의뢰인이 후회하는 5가지 실수

We Solve 입니다. 부동산 거래는 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 순간입니다. 그런데 많은 분들이 계약서에 도장을 찍고 나서야 저를 찾아옵니다. “변호사님, 이미 계약했는데 어떻게 할 수 있을까요?” 이 말을 들을 때마다 마음이 무거워지죠. 미리 왔더라면 막을 수 있던 일이기 때문입니다.

저는 로펌에서 12년 넘게 부동산 분쟁을 다뤘습니다. 임대차, 매매 사기, 재개발·재건축, 명도소송까지. 수백 건의 사건을 처리하면서 하나의 패턴을 발견했습니다. 대부분의 피해는 ‘몰라서’가 아니라 ‘확인하지 않아서’ 발생한다는 것입니다.

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계약 전에 등기부등본 한 번만 봤더라면

등기부등본은 부동산의 건강검진표 같은 겁니다. 근저당, 가압류, 가처분, 전세권 설정 여부가 모두 담겨 있습니다. 그런데 많은 분들이 공인중개사가 보여주는 서류를 그냥 믿고 넘깁니다.

문제는 등기부등본은 계약일 뿐만 아니라, 잔금 납부 전에 꼭 확인해야 한다는 겁니다. 계약 후 잔금 사이에 집주인이 대출을 받는 경우가 실제로 있습니다. 서울 부동산 변호사로서 제가 처리한 사건 중 상당수가 바로 이 구간에서 발생했습니다. 잔금 치르기 직전, 등기부등본을 한 번 더 출력하는 것만으로도 수천만 원, 수억 원의 피해를 막을 수 있습니다.

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특약 한 줄의 차이가 소송을 만듭니다

계약서 본문보다 특약이 더 중요할 때가 많습니다. “현 상태로 인도한다”는 문구 하나가 나중에 하자 책임을 결정합니다. “잔금일에 기존 근저당을 말소한다”는 특약이 없으면, 집주인이 대출을 갚지 않아도 법적으로 강제하기 어렵습니다.

저는 의뢰인들에게 항상 이렇게 말합니다. 계약서는 ‘좋을 때 좋은 게’ 아니라 ‘안 좋을 때를 막는’ 서류라고. 분쟁이 생겼을 때 내 권리를 지켜줄 문장이 계약서에 있어야 합니다. 서울 부동산 변호사 입장에서 보면, 잘 쓴 특약 하나가 소송 전체를 좌우하는 경우가 많습니다.

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전세 사기, 서울이라고 안전하지 않습니다

최근 몇 년간 전세 사기 피해가 급증했습니다. 빌라뿐 아니라 오피스텔, 심지어 아파트까지 피해 사례가 나오고 있습니다. 서울 강서, 관악, 부천 등 특정 지역에 피해가 집중됐던 시기도 있었지만, 지금은 지역을 가리지 않습니다.

전세 계약 전에 반드시 확인할 것이 있습니다. 집주인의 세금 체납 여부, 선순위 보증금 총액, 건물의 시세 대비 전세가 비율. 이 세 가지만 확인해도 피해 가능성이 크게 줄어듭니다. 서울 부동산 변호사로서 피해자들을 만날 때마다 느끼는 것은, 사전에 30분만 투자했더라면 바뀌었을 상황이 너무 많다는 것입니다.

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임대인과 갈등이 생겼을 때, 감정보다 증거가 먼저입니다.

보증금을 돌려주지 않는 집주인, 수리를 거부하는 임대인, 일방적으로 계약 해지를 통보하는 경우. 이런 상황이 오면 많은 분들이 문자나 전화로 감정적으로 대응하다가 오히려 불리한 내용을 남기게 됩니다.

갈등이 시작되면 가장 먼저 할 일은 증거 확보입니다. 카카오톡, 문자, 내용증명, 수리 요청 이력 등을 체계적으로 정리해야 합니다. 내용증명 한 통이 상대방 태도를 바꾸는 경우도 많습니다. 법적 절차를 밟겠다는 신호를 명확히 보내는 것만으로도 협상이 시작되기도 합니다. 서울 부동산 변호사에게 초기 상담을 받으면, 소송 없이 해결되는 경우가 생각보다 훨씬 많습니다.

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재개발·재건축 구역, 권리 계산을 잘못하면 손해입니다

서울의 정비사업 구역은 복잡합니다. 조합원 자격 여부, 입주권 승계 가부, 권리가액 산정 방식. 이 부분을 제대로 모르고 매수했다가 기대했던 입주권을 못받는 사례가 꾸준히 발생합니다. 특히 지분 쪼개기 된 물건이나, 다가구 주택을 개별 호실로 매수한 경우는 더욱 주의가 필요합니다. 계약 전에 조합 사무소를 직접 방문해서 조합원 자격 여부를 확인하고, 서울 부동산 변호사와 함께 권리관계를 검토하는 것이 안전합니다. 투자 금액이 클수록 사전 검토 비용은 보험입니다.

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변호사를 선택할 때 이것만 확인하세요

변호사도 전문 분야가 다릅니다. 형사 사건만 하는 전관 변호사와, 부동산 사건을 수백 건 다뤄본 로펌 변호사는 접근 방식이 완전히 다릅니다. 상담 전에 해당 변호사가 부동산 사건 경험이 얼마나 있는지, 비슷한 유형의 사건을 다뤄봤는지 확인하는 것이 좋습니다.

처음 상담에서 “무조건 이깁니다”라고 말하는 변호사보다는, 현실적인 가능성과 리스크를 함께 설명해주는 변호사를 선택하는 것이 장기적으로 더 신뢰할 수 있습니다. 부동산 문제는 감정이 앞서기 쉬운 영역입니다. 그래서 더더욱 냉정하게 상황을 분석해줄 수 있는 전문가가 필요합니다.