서울 부동산, 현장에서 느끼는 가격 상승의 전조 (2025년 5월 현재)

We Solve 입니다. 얼마 전 부모님들이 서울 아파트를 매수하겠다고 해서 제가 도와드렸습니다. 당장 실거주는 아니었습니다. 그래서 실거주만 가능한 토지거래허가구역을 제외하고 후보지를 정했고, 그 중 성동구에 있는 S 아파트로 최종 결정했습니다.

이 과정에서 다양한 지역의 공인중개사를 방문했습니다. 수차례 매물 임장도 했습니다. 그래서 오늘은 제가 직접 경험한, 2025년 5월, 서울 부동산 시장의 현장 분위기를 공유합니다. 미리 말하면, 부동산 가격 주기상 대세 상승기에 진입할 전조가 느껴지고, 폭등장이 펼쳐질 위험도 있었습니다.

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2025년 1분기, 거래량과 가격의 동반상승

강남권은 말할 것도 없고, 마포, 성동구에도 2025년 1,2,3월 상승 거래가 많았습니다. 거래량과 가격이 동반 상승했습니다. 대세 상승장이 오는 분위기였고 약간의 폭등 조짐도 있었습니다. 그래서 서울시에서 서둘러 토허제를 재지정한 것입니다. 급하게 재지정한 이유는 현장을 가보면 알 수 있습니다. 2024년과 비교할 수 없을 정도로 2025년 1분기에 최고가 거래가 많았습니다.

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토허제로 움찔했지만 매도 호가는 계속 오르는 4월, 5월

강남권 토허제로 마포, 성동구에 풍선효과가 있는지가 이슈입니다. 만일 풍선효과가 있으면 토허제 추가지정도 가능하다고 서울시에서 언급한 바 있습니다. 실제 현장은 어떨까요? 마포, 성동을 가보면 4월 이후 거래량은 확실히 내려간 것을 알 수 있습니다.

그러나 매도자들은 호가를 내리지 않고 있습니다. 오히려 더 올리고 있습니다. 거래량은 줄었지만 몇 건 안되는 거래가 최고가를 경신하며 매매가격은 조금씩 오르고 있습니다. 서울 중위값 아파트를 기준으로 했을 때, 마포, 종로, 성동과 같은 선호 입지는 그렇습니다. 반면 서울 외곽 지역까지 모두 오르는 상황은 아닙니다. 서울 안에서도 양극화가 벌어지고 있습니다. 

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생각보다 오르지 않고 있는 전세가격

전세가격은 어떨까요? 향후 서울 아파트 공급부족은 폭풍 전야와 같습니다. 그러나 아직은 그 여파가 미치지 않고 있습니다. 생각만큼 전세가격은 빠르게 오르지 않고 있습니다. 1분기 이사철이 지나고 전세물량은 약간씩 쌓이고 있기도 합니다.

현재 매도 호가와 전세가 차이가 벌어져 갭투자자가 들어오기에는 현금이 너무 많이 필요합니다. 지방의 현금부자가 외지인 투자를 감행하더라도 강남권을 넘어서 마용성까지 풍선효과를 일으킨다고는 보기는 어려운 수준입니다. 서울시에서도 이 점을 주목하고 있을 것이라 생각합니다.

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팽팽한 줄다리기, 하지만 호가는 안 내리는 매도인

매도자는 호가를 내리면서까지 거래하려 하지 않았습니다. 금액 조정도 부정적인 경우가 많습니다. 향후 가격 상승 전망이 우세하기 때문입니다. 금액 부담을 느낀 매수인이 약간 주춤하는 상황입니다. 그래서 거래량이 빠르게 상승하지는 않고 있습니다. 몇 건 안되는 거래가 최고가를 찍는 상황입니다. 

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그래서 향후 전망은 (유동성 장세, 공급물량 부족)

앞으로 어떻게 될까요? 현재는 양극화되어 있지만 키 맞추기가 일어나며 대세 상승장이 올 것으로 예상합니다. 이유는 2가지입니다.

첫째는 극심한 내수침체로 유동성 장세가 펼쳐질 가능성이 높습니다. 금리를 내리고 국채 발행까지 검토한다는 점을 지난 포스팅으로 분석한 바 있습니다. 지난 포스팅- 정부가 유동성을 늘리는 이유

내수는 최악인데 수출까지 어려우니 인공호흡기를 달 수 밖에 없습니다. 유동성 장세가 펼쳐지면 가격은 상승하고, 심지어 폭등할 위험도 있습니다. 코로나 때처럼 말입니다.

둘째는 공급물량 부족으로 인한 전세난입니다. 아직까지는 전세가격이 폭등하는 기미는 없지만, 하반기부터 내년 상반기 이사철을 지나면 물량 부족이 현실화될 것입니다. 새 정부에서 임대주택 공급으로 방어를 하겠지만 한계가 있습니다. 서울 아파트 전세가격은 하루가 다르게 비싸지고, 이것이 매매수요를 자극할 가능성이 매우 높습니다.

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새 정부 출범 전에 서두른 이유

저는 위와 같은 이유로 5월 중으로 부모님의 아파트 매수를 빠르게 도와드렸습니다. 새 정부가 출범하면 추가 규제가 들어올 가능성이 높습니다. 개인적으로 토허제까지는 어렵다고 보지만, 마포, 성동구에 조정대상지역 정도는 충분히 가능합니다. 이 경우 세금과 거주 요건이 따라 붙으므로 서두르는 게 좋겠다고 말씀드렸습니다. 향후 서울 아파트 매매가격은 하락할 요인보다 상승할 요인이 더 큽니다. 그 정도면 다행이지만, 심각한 전세난과 폭등장을 맞이할 위험이 있습니다. 향후 3년, 부동산 시장이 가장 뜨거운 논쟁거리가 될 전망입니다.

[로펌 변호사의 부동산 잘 사는 6가지 법칙 / 조석근 변호사]