아파트 매매, 변호사 없이 진행하다 3억 날린 의뢰인의 이야기

We Solve 입니다. 지난주 상담실에서 만난 김 씨는 눈물을 글썽였습니다. 5년간 모은 돈으로 생애 첫 아파트를 샀는데, 계약금 3억 원을 날렸다는 겁니다. 문제는 간단했습니다. 매도인이 근저당 말소를 약속했지만 이행하지 않았고, 김 씨는 계약서에 명확한 특약을 넣지 않았습니다.

“변호사 비용 아끼려다 집도 돈도 잃었다”는 그의 말이 아직도 귀에 맴돕니다. 12년간 부동산 소송을 다루며 느낀 점이 있습니다. 아파트 매매는 인생에서 가장 큰 거래인데, 정작 무방비 상태로 진행하는 사람들이 많다는 것입니다. 당근마켓 거래 몇 만원에는 그토록 민감하면서 수 억원의 부동산 거래는 그냥 진행하죠. 행동경제학에서 늘 연구되는 주제이기도 합니다.

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왜 아파트 매매에 변호사가 필요한가

부동산 거래는 단순해 보이지만 법적 함정이 곳곳에 숨어 있습니다. 등기부등본 한 줄에도 당신이 모르는 권리관계가 숨어 있을 수 있습니다. 가등기, 가압류, 가처분, 전세권, 지역권까지. 이 중 하나라도 놓치면 소유권을 온전히 행사하지 못합니다.

실제로 제가 맡은 사건 중 하나는 이렇습니다. 의뢰인이 아파트를 매수했는데 전 소유자의 배우자가 위자료 채권으로 가압류를 걸어둔 상태였습니다. 중개사는 “곧 풀린다”고 했지만, 결국 소송까지 8개월이 걸렸습니다. 계약서 특약 조항도 중요합니다. “현 상태대로 인도한다”는 문구 하나가 수천만 원의 손해를 만들 수 있습니다.

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아파트 매매 변호사가 하는 일

많은 분들이 변호사는 소송할 때만 필요하다고 생각합니다. 하지만 진짜 역할은 분쟁을 예방하는 것입니다. 계약 전 단계에서 저는 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 검토합니다. 미등기 증축이 있는지, 불법 구조 변경은 없는지 확인합니다. 이런 문제들은 나중에 재건축이나 리모델링 시 큰 장애물이 됩니다.

계약서 작성 단계에서는 특약 조항을 정밀하게 설계합니다. 잔금일 전 근저당 말소 시점, 세입자 명도 일정, 하자 발견 시 책임 범위 등을 명확히 합니다. 실제 계약 현장에도 동행합니다. 중개사가 빠뜨린 부분을 즉시 체크하고, 매도인과 직접 협의해서 리스크를 최소화합니다. 잔금 치르는 날도 마찬가지입니다. 등기 이전과 동시에 근저당이 말소되는지, 확정일자 순위는 어떻게 되는지 실시간으로 확인합니다.

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실제 사례: 전세 사기를 막은 계약서 한 줄

작년에 30대 부부가 찾아왔습니다. 신혼집으로 아파트를 사려는데 세입자가 2명 있었습니다. 등기부를 보니 확정일자가 묘했습니다. 세입자 A는 선순위지만, B는 후순위인데 보증금이 비정상적으로 높았습니다. 직접 세입자들을 만나 계약서를 확인했더니 역시, 매도인이 팔기 직전 친척에게 가짜 전세 계약을 만들어준 겁니다. (이런 사람 의외로 많습니다:)

만약 그대로 샀다면 의뢰인은 2억 원을 떠안을 뻔했습니다. 계약서 특약에 “기존 임차인 B의 계약은 매도인이 책임지고 해지하며, 미이행 시 계약 해제 및 손해배상 청구 가능”이라는 조항을 넣었습니다. 결국 매도인이 직접 해결했고, 의뢰인은 깨끗한 상태로 입주했습니다.

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이런 분들은 꼭 아파트 매매 변호사와 상담하세요

첫 아파트를 사는 분들이 가장 위험합니다. 경험이 없어서 무엇을 확인해야 하는지조차 모르기 때문입니다. 모른다는 것 자체를 모르는 거죠. 재건축 예정 아파트나 오래된 아파트를 살 때도 주의해야 합니다. 미등기 건물, 도로 점유, 주차장 소유권 같은 복잡한 문제가 얽혀 있을 수 있습니다.

급매물은 더욱 조심해야 합니다. 왜 급하게 파는지 이유를 반드시 확인해야 합니다. 실제로 경매 직전이거나 압류 예정인 경우가 많습니다. 세입자가 있는 아파트도 마찬가지입니다. 임대차 계약서, 확정일자, 보증금 반환 일정까지 세밀하게 검토해야 합니다. 분양권 전매나 재개발 권리 매매는 일반 매매보다 훨씬 복잡합니다. 조합원 지위 승계, 프리미엄 정산, 추가 분담금 문제 등 전문가 없이는 감당하기 어렵습니다.

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변호사 비용이 아깝다고요?

많은 분들이 “몇백만 원 아끼려고 변호사를 안 썼다가 몇억을 날렸다”고 후회합니다. 약간의 수임료로 계약 검토, 등기 확인, 현장 동행, 잔금일 입회까지 모든 과정을 안전하게 진행할 수 있습니다.

반면 문제가 터지면 소송 비용은 수천만 원, 시간은 최소 1년 이상 걸립니다. 소송에서 이긴다 해도 상대방이 무자력이면 돈을 받지 못합니다. 보험이라고 생각하면 됩니다. 집을 사는데 수억 원을 쓰면서 그 안전장치에 몇 백만 원이 아깝습니까?

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좋은 부동산 전문 변호사를 고르는 법

약력만 보지 마세요. 부동산 소송을 얼마나 다뤘는지가 중요합니다. 상담할 때 구체적인 질문을 해보세요. “이 아파트 등기부에서 어떤 점을 주의해야 하나요?” 같은 질문에 즉답하지 못하면 경험이 부족한 겁니다.

수임료가 지나치게 싸다면 의심하세요. 전문성 있는 변호사는 적정한 비용을 받습니다. 계약 후에도 연락이 되는지 확인하세요. 사무장이 대신 진행할 위험이 있습니다. 부동산 거래는 계약부터 등기까지 몇 주가 걸립니다. 그 사이 언제든 상담할 수 있어야 합니다. 실제 사례를 물어보는 것도 좋습니다. 비슷한 케이스를 다뤄본 경험이 있다면 훨씬 안심할 수 있습니다.

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마지막으로 드리는 조언

12년간 수백 건의 부동산 사건을 맡으며 느낀 게 있습니다. 문제는 항상 예고 없이 찾아온다는 것입니다. “우리 아파트는 괜찮을 거야”라는 생각이 가장 위험합니다. 깨끗해 보이는 거래에도 리스크는 존재합니다.

중개사는 거래 성사가 목표입니다. 위험을 낮게 평가하죠. 당신의 이익을 최우선으로 생각하는 사람은 당신이 선임한 변호사뿐입니다. 아파트 매매는 인생에서 몇 번 없는 큰 결정입니다. 그 결정을 혼자 내리지 마세요. 계약서에 도장 찍기 전, 단 한 번의 상담이 당신의 미래를 바꿀 수 있습니다.

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지금 바로 전문가와 상담하세요

아파트 매매 앞두고 변호사를 찾고 계신가요? 계약서를 받았지만 이해되지 않는 부분이 있나요? 12년 경력의 부동산 전문 변호사가 직접 상담해드립니다. 더 이상 혼자 고민하지 마세요. 상담 예약은 전화 또는 홈페이지를 통해 가능합니다. 편하신 시간에 연락주세요. 여러분의 안전한 아파트 매매, 저희 위솔브 법률사무소가 책임지겠습니다.