역대급 고강도 규제, 앞으로 어떻게 될까?

We Solve 입니다. 역대급 규제가 또 나왔습니다. 서울 전역과 경기 일부를 토지거래허가구역, 규제지역으로 동시에 묶었습니다. 당초 예상했던 한강벨트 (마포, 성동) 뿐만 아니라 서울 전역으로 묶었습니다. 경기도도 과천, 분당을 넘어서 용인, 수원, 의왕까지 포함됩니다. 사진을 한번 보겠습니다.

(출처: 뉴스1)

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0008539955

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풍선효과 차단하기 위해, 지역 늘리기

​제가 지난 포스팅에서 서울 아파트 매매가격 지수를 공유한 바 있습니다 (2025. 10. 10), 입지별 기울기 차이를 데이터를 통해 알아봤습니다. 서울 안에서도 지수 기울기가 다른 것을 알 수 있었습니다. 데이터를 보면, 서울 안에서도 입지 하위 지역은 아직 상승세가 보이지 않았습니다. (노원, 도봉, 강북, 구로, 금천) 하락만 멈춘 것이죠. 그런데 이번 규제는 풍선효과를 고려해서 이들까지 한 번에 묶은 겁니다. 경기도에서는 광명, 의왕, 수원 장안, 수원 팔달, 성남 수정, 성남 중원구도 과거에는 익숙하지 않은 곳입니다.

https://blog.naver.com/wesolve_lawfirm/224036897080

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토허제와 규제지역을 한 번에 세팅

이번 규제가 특이한 것은 더블 패키지라는 겁니다. 당초 한강벨트 지역이 규제지역으로 (투기과열지구, 조정대상지역) 지정될 것은 누구나 예상했습니다. 하지만 전 지역을 토허제로 묶는 초강수를 뒀습니다. 토허제는 재산권 침해 소지가 있어 쉽게 쓸 카드는 아니지만, 워낙 상황이 심각하다고 본 것입니다.

투기과열지구, 조정대상지역은 인근 물가상승률 대비 아파트 가격이 1.5. 1.3배 같은 기준이 충족되어야 지정 가능합니다. 이미 기준은 넘었다는 뜻이죠. 하지만 토허제는 재량의 영역입니다. 토허제로 서울 전지역과 경기도까지 한 번에 묶인 것은 사실상 처음입니다. 이들 지역은 갭투자가 금지되고 2년 실거주 의무가 부과됩니다.

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대출한도는 더 조인다.

여기에 6.27 이후 대출규제가 더 강화됩니다. 전세대출도 DSR에 포함됩니다. 전세는 서민 실수요자 대출이라 그 동안 건드리지 않았습니다. 하지만 투자와 거주를 분리하는 현상, 1주택자가 전세 살면서 갭투자를 하는 것을 차단하기 위함입니다. 전세의 월세화가 예상되는 대목입니다.

LTV 한도는 금액별로 다르게 세팅합니다. 15억 이하는 5억, 15-25억은 4억, 25억 초과는 2억입니다. 갭투자가 금지되고 대출도 안 나오니까, 고가 아파트는 100% 현금 실수요자만 참여 가능합니다.

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앞으로 어떻게 될까?

그럼 이제 어떻게 될까요? 해당 지역에 투자 수요 유입이 불가하고 돈 줄도 막히니까 수요가 억제됩니다. 특히 최근 지방 부동산 시장이 안 좋아서 서울에 외지인 투자 비중이 높았는데, 이를 차단하는 효과가 있습니다. 코로나 폭등장인 2020년, 2021년과 다른 양상이기도 합니다. 원래 약세장에서는 똘똘한 1채에 집중하는 경향은 있지만, 최근 극심해진 이유가 바로 지방 미분양과 연관 있습니다.

하지만 정부의 확장적 재정정책 기조와 금리 하락으로 시중 유동성 (M2)이 풍부해지는 것은 막을 수 없습니다. 공급도 시차가 있어 당장 효과를 내기 어렵습니다. (2026-2027년), 향후 2년 전세가 상승이 가파르게 일어날 가능성이 높습니다. 때문에 저는 이번 규제에서 벗어난 지역에 일부 풍선 효과가 일어날 가능성이 높다고 생각합니다. 마치 2020-2021년과 비슷하다고 할까요? 물론 폭등이 있으면 폭락이 있습니다. 앞으로 향후 3년, 불안정한 부동산 시장이 대한민국의 가장 큰 이슈가 될 것입니다.