원상복구 비용부담, 새로운 기준을 알아야 대응 가능하다.

We Solve 입니다. 원상복구 비용부담, 이제는 새로운 기준이 등장했습니다. 2025. 5. 28. 민간임대주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했습니다. 주택공급 해결을 위해서 단기 임대등록주택 제도를 도입하겠다는 내용입니다. 그런데 뜬금없이 원상복구 비용부담 기준에 구관한 내용이 들어갔습니다. 왜 이럴까요? 이제 원상복구 소송을 위해서는 이 내용을 알아야 합니다. 어떤 내용인지 함께 살펴보겠습니다.

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민간임대주택법 시행령에 원상복구 비용부담이?

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원상복구 소송, 임대인과 임차인 동상이몽

원상복구 소송이 늘어나고 있습니다. 이유는 원상복구 비용부담 기준이 명확하지 않기 때문입니다. 임대인과 임차인의 목표치가 다릅니다. 임대인은 더 해달라고 하고, 임차인은 다 했다고 합니다. 이러니 매번 소송을 합니다. 주택도 상가도 마찬가지입니다. 이것 때문에 제도적으로 개선해달라는 요구가 많았습니다. 그래서 시행규칙으로 기준을 만들겠다는 겁니다.

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원칙만 있었던 원상복구 비용부담 기준

그 동안 원상복구 비용부담 기준이 불명확하니까 싸우는 것이었습니다. 일반적인 상식이 있긴 합니다. 임차인의 고의 과실이면 임차인이 복구하고, 통상적인 마모나 자연적 노후는 임대인이 부담합니다. 다만, 임차인이 설치한 시설물을 임대인이 계속 사용하는 경우는 원상복구 비용을 청구 못합니다. 이게 원칙입니다. 하지만 말이 좋을 뿐, 구체적인 기준이나 절차는 없었습니다.

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새로운 기준을 마련하다.

그래서 개정 시행규칙에서는 임대인과 임차인이 입주시, 퇴거시 상호 입회해서 시설물 상태를 확인하도록 했습니다. 기존에는 함께 입회하는 절차가 없었습니다. 비포 & 애프터를 함께 보라는 것입니다. 그리고 감가상각률을 반영하게 되어 있습니다. 실제 지출되는 수선비를 기준으로 하되, 오래 거주한 경우 감가상각을 감안해서 원상복구 비용이 산정된다는 것입니다. 여기서 임대인은 임대사업자를 의미하고, 비아파트의 6년 단기임대등록주택에 해당되는 경우를 의미합니다. 다른 임대계약에 비해 감가상각이 반영될 여지가 크죠.

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왜 비아파트, 등록임대주택에 원상복구가 많을까

그렇다면 왜 이번 보도자료에 원복 규정도 들어갔을까요? 어차피 원상복구는 아파트, 비아파트 가릴 것이 없고, 등록 임대주택이든 아니든 똑같이 발생하지 않나요? 맞습니다. 하지만 원상복구 분쟁의 빈도로 보면 차이가 있습니다. 무슨 말이냐구요?

원상복구 소송은 아파트보다 비아파트에서 많습니다. 아무래도 아파트는 관리사무소가 있고 수선이 쉽습니다. 신속하고 즉각적으로 해결되는 시스템이죠. 하지만 빌라, 다세대주택과 같은 비아파트는 해결이 어렵죠. 또한 원상복구 소송은 임대차계약 기간이 길수록 빈번합니다. 비포-애프터 간에 시간 간격이 벌어지면 입증이 어렵기 때문입니다. 등록임대주택은 일반 계약에 비해 임대차 계약기간이 긴 경우가 많습니다. 세재 혜택을 주는 대신 낮은 임대료가 유지되므로 임차인이 오래 머물려고 하거든요. 그래서 원복 분쟁도 등록 임대주택에서 많다고 할 수 있습니다.

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구체적인 가이드라인은 언제?

물론 이번 개정도 완벽하지 않습니다. 기본만 잡아놓고 세부 기준은 추후 마련한다고 합니다. 연구용역을 거치게 될 것입니다. 수선 항목별로 연한에 따른 감가 상각률이 숫자로 만들어질 가능성도 있습니다. 분쟁시에는 이 기준을 근거로 합의, 조정으로 해결합니다. 합의, 조정이 불가하면 소송을 가는데, 소송에서도 하나의 기준으로 작용합니다. 구속력이 없다고 무시해서는 안 된다는 뜻입니다.

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원상복구 비용부담 소송, 대응전략도 달라야 한다.

원상복구 소송은 어떻게 될까요? 우선 기존에 확립된 판례와 법리가 그대로 적용됩니다. 위에서 말한 원칙을 의미합니다. 물론 애매하면 감정을 거쳐야 합니다. 감정보고서를 토대로 판사가 판단할 수 밖에 없죠. 다만, 이번에 원상복구 비용부담에 관한 새로운 기준은 상호 확인 절차를 거치게 했다는 면에서 분쟁을 예방하는 효과가 있습니다. 또한 소송을 하더라도 수선비에 감가상각률이 반영되어 과도한 원상복구 비용을 임차인에게 전가하는 것을 막을 수 있습니다. 향후 법원에서 원상복구 소송을 할 때도 개정된 시행규칙이 하나의 기준점으로 작용할 가능성이 충분합니다.

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원상복구 소송, 위솔브 법률사무소에 연락주세요

법률이 바뀌면 분쟁해결의 기준이 바뀝니다. 시행령, 시행규칙이라고 무시할 게 아닙니다. 달라진 기준에는 달라진 대응이 필요합니다. 아주 작은 개정도 관심을 가지면 성공 확률을 압도적으로 높일 수 있습니다. 대부분은 사소하다고 무시하기 때문입니다.

원상복구 비용부담에 관한 새로운 기준을 알아야만 원상복구 소송도 유리하게 이끌 수 있습니다. 비아파트, 등록임대주택에만 적용된다고 해서 다른 소송에 적용 안 된다고 생각한다면 오판입니다. 유추적용이 가능하기 때문입니다. 원상복구 소송, 부동산 전문 변호사에게 전문적인 상담을 받고 전략을 짜야 합니다. 연락주세요. 위솔브 법률사무소가 확실하게 해결합니다.