임대차 보증금 가압류, 집주인 부동산을 묶어야 내 돈이 안전하다

보증금을 돌려받지 못할 때, 임차인이 먼저 움직여야 한다

임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 단순히 기다리면 안 됩니다. 이 시점부터는 ‘내 돈을 지키는 싸움’이 시작됩니다. 가장 먼저 고려해야 할 조치가 바로 가압류입니다. 집주인의 부동산을 법적으로 묶어두는 절차입니다. 나중에 보증금 반환소송에서 승소하더라도 집주인이 재산을 팔아버리는 것을 막을 수 있습니다.

저는 실무에서, 가압류를 제때 안 해서 집주인이 부동산을 팔고 보증금 전액을 회수못한 임차인을 수도 없이 봤습니다. 그만큼 시기와 절차가 결정적입니다.

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가압류란 무엇인가 — 집주인의 재산을 묶는 법적 장치

임대차 보증금 가압류는 쉽게 말해 ‘집주인의 부동산에 임시로 자물쇠를 채우는 것’입니다. 물론 전입신고와 확정일자 같은 안전장치가 있으면 괜찮습니다. 하지만 없는 경우도 많죠. 또는 있더라도 전액 배상이 어려운 경우도 많습니다. 이때 집주인의 다른 부동산에 가압류도 필요합니다.

임차인이 법원에 신청하면, 법원은 필요성을 판단해 집주인의 부동산을 담보로 묶어줍니다. 가압류 결정이 등기부등본에 표시되면, 집주인은 그 부동산을 매도하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다. 즉, 임차인은 ‘내 돈을 돌려받을 길’을 미리 확보하게 되는 셈이죠.

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집주인이 돈이 없다고 말할 때, 그건 신호입니다

실무에서 가장 흔한 케이스는 이렇습니다. 계약 만료가 다가오자 집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라며 시간만 끕니다. 그러나 몇 주 후에는 “요즘 경기가 안 좋아서…”로 바뀌죠. 이때 바로 임대차 보증금 가압류를 검토해야 합니다. 왜냐하면, 이 시점에 이미 집주인은 부동산을 담보로 대출을 받거나, 제3자에게 매도할 가능성이 높기 때문입니다. 가압류는 임차인이 소송 전 신속히 재산을 확보할 수 있는 유일한 수단입니다.

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임대차 보증금 가압류, 이렇게 진행된다

절차는 생각보다 간단합니다.

증거 준비 – 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 반환을 요구한 문자나 카톡 등

가압류 신청 – 집주인 부동산 소재지 관할 법원에 ‘보증금반환채권에 기한 부동산 가압류신청서’를 제출

법원심사 및 담보제공 – 법원이 인용 전, 보통 청구금액의 10% 내외를 현금 또는 보증보험증권 형태로 예치

가압류 결정 및 등기 – 인용 결정문이 나오고 부동산 등기부에 ‘가압류’가 표시됩니다.

이 과정을 거치면, 집주인은 그 부동산을 함부로 처분할 수 없습니다. 임차인의 권리는 안정적으로 보전됩니다.

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가압류의 실질적인 효과는 ‘압박’이다

가압류가 설정되면, 집주인은 부동산을 담보로 대출을 받을 수도, 팔 수도 없습니다. 그 자체로 강력한 ‘협상 수단’이 됩니다. 실제로 여러 사건에서, 가압류 결정이 나오자 집주인이 “보증금 전액을 즉시 줄 테니 가압류를 취하해 달라”는 연락을 먼저 해오는 경우를 수차례 경험했습니다. 이처럼 임대차 보증금 가압류는 단순한 법적 절차를 넘습니다. 임대인을 행동하게 만드는 가장 현실적인 카드입니다.

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임차인이 가압류를 해야 하는 이유 – 시간과 순서

많은 임차인들이 ‘나중에 소송에서 이기면 되지’라고 생각합니다. 하지만 승소 후에는 이미 집주인의 재산이 사라져 있을 가능성이 높습니다. 저는 “소송보다 가압류가 먼저”라는 원칙을 강조합니다. 집주인의 부동산이 여전히 본인 명의로 남아있을 때, 임대차 보증금 가압류를 신청해야만 실질적인 회수 가능성을 확보할 수 있습니다. 늦으면 등기부등본에 다른 채권자의 근저당이 먼저 설정되어, 우선순위에서 밀릴 위험이 큽니다.

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가압류 신청 시 임차인이 꼭 알아야 할 3가지

1️⃣ 빠른 판단 – 집주인이 보증금을 미루는 순간, 바로 증거를 확보하고 상담을 받아야 합니다.

2️⃣ 법원 선택 – 반드시 부동산 소재지 관할 법원에 신청해야 합니다.

3️⃣ 비용 대비 효과 – 담보가 필요하지만, 보증금을 위한 최소한의 보험료입니다. 대부분 나중에 환급됩니다.

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실제 사례로 본 임대차 보증금 가압류의 힘

얼마 전 제 의뢰인 중 한 분은 전세 계약이 끝났음에도 2개월 넘게 보증금을 받지 못했습니다. 집주인은 “조정 중이니 기다려 달라”는 말만 반복했습니다. 저는 곧바로 임대차 보증금 가압류를 신청했고, 법원 인용 후 3일 만에 부동산 등기부에 ‘가압류’가 표시되었습니다. 그 결과, 집주인은 매매계약을 진행할 수 없게 되었고, 결국 보증금을 전액 변제했습니다.가압류가 없었다면, 그 집은 이미 제3자에게 넘어가 버렸을 것입니다.

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가압류는 결국 ‘선점 싸움’이다

법적으로 가압류는 ‘선착순’ 개념에 가깝습니다. 같은 부동산을 여러 채권자가 가압류할 수 있습니다.

따라서 주저하지 않고, ‘의심되는 순간 바로’ 움직이는 것이 가장 현명한 대응입니다. 특히 최근 전세사기나 깡통전세 사건이 늘면서, 보증금 회수 리스크는 커지고 있습니다. 이런 상황일수록 임차인이 먼저 법적 주도권을 잡아야 합니다.

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내 보증금은 내가 지켜야 한다

보증금은 단순한 돈이 아니라, 삶의 기반입니다. 계약이 끝났는데 돌려받지 못한 보증금은 ‘시간이 지나면 사라지는 돈’입니다. 하지만 법은 신속히 움직인 사람의 편입니다. 임대차 보증금 가압류는 단순한 법률용어가 아니라, 내 돈을 안전하게 되찾기 위한 가장 확실한 출발점입니다.