임대차 보증금 소송, 변호사 없이 진행하다 낭패본 사례들

We Solve 입니다. 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 전화는 받지 않고, 문자는 읽씹입니다. 이런 상황에서 많은 분들이 “혼자 해볼까?” 하고 고민합니다. 하지만 제가 12년간 부동산 소송을 다루며 본 현실은 달랐습니다. 오늘은 실제 사례를 바탕으로 임대차 보증금 소송의 실상을 말씀드리겠습니다.

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왜 보증금을 못 받는 걸까요?

집주인에게 돈이 없는 경우가 대부분입니다. 다른 채권자에게 이미 돈을 빼앗긴 경우도 많습니다. 어떤 집주인은 의도적으로 재산을 숨깁니다.

지난달 상담한 김 씨의 사례가 떠오릅니다. 2억 원 보증금을 못 받은 상태였습니다. 알고 보니 집주인은 이미 다른 채권자에게 경매 신청을 당한 상태였습니다. 김 씨는 6개월이나 기다렸지만 아무것도 몰랐습니다. 시간이 지날수록 회수 가능성은 떨어집니다. 다른 채권자들이 먼저 움직이기 때문입니다. 집주인의 재산 상태는 매일 변합니다.

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혼자 하면 놓치는 것들

많은 분들이 소액심판이나 지급명령을 직접 신청합니다. 법원 홈페이지에 양식도 있고, 어렵지 않아 보입니다. 하지만 승소 판결을 받는다고 끝이 아닙니다. 진짜 문제는 그 다음입니다. 판결문을 들고 집주인을 찾아가도 소용없습니다. 돈이 없다고 하면 그걸로 끝입니다.

강제집행을 해야 합니다. 집주인의 재산을 찾아서 압류해야 합니다. 이것까지 고려한 소송전략이 필요합니다. 이 씨는 혼자 소송해서 이겼습니다. 하지만 집행 방법을 몰라 1년을 허비했습니다. 그 사이 집주인은 재산을 모두 처분했습니다. 결국 제게 의뢰했지만 이미 늦었습니다.

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임대차 보증금 소송의 숨겨진 전략

보증금 회수는 단순한 소송이 아닙니다. 전략이 필요합니다.

첫째, 집주인의 재산을 먼저 파악해야 합니다. 부동산, 차량, 예금, 급여 등을 조사합니다. 법원 판결 전에도 할 수 있는 일들이 있습니다.

둘째, 타이밍이 중요합니다. 다른 채권자보다 먼저 움직여야 합니다. 임차인은 최우선변제권이 있지만 조건이 까다롭습니다. 이미 다른 담보권이 설정되어 있으면 소용없습니다.

셋째, 가압류를 적극 활용해야 합니다. 집주인이 재산을 처분하지 못하도록 묶어두는 겁니다. 소송 전에라도 가능합니다.

박 씨 사례를 말씀드리겠습니다. 상담 당일 바로 집주인 명의 부동산을 조회했습니다. 다행히 아직 담보가 적었습니다. 즉시 가압류 신청을 했습니다. 3일 만에 결정이 났습니다. 그 후 본안 소송을 진행했고, 전액 회수했습니다. 만약 한 달만 늦었어도 다른 채권자에게 선순위를 빼앗길 뻔했습니다.

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실제 의뢰인들의 후회

“진작 올걸 그랬어요.” 가장 많이 듣는 말입니다. 혼자 6개월 넘게 끙끙대다가 찾아오는 분들이 많습니다. 처음부터 전문가와 함께했다면 회수 확률이 훨씬 높았을 겁니다. 시간이 지날수록 집주인의 재산은 사라집니다. 다른 채권자들도 움직입니다.

정 씨는 1년 넘게 혼자 진행했습니다. 소송도 이겼습니다. 하지만 집행 단계에서 막혔습니다. 집주인 명의 재산이 하나도 없었습니다. 나중에 알고 보니 배우자 명의로 다 돌려놨습니다. 사해행위 취소 소송을 했어야 했는데 이미 제척기간이 지났습니다.

최 씨는 소액심판으로 빠르게 판결받았습니다. 하지만 집행 방법을 몰라 포기할 뻔했습니다. 다행히 제때 의뢰해서 급여 압류로 회수했습니다. 하지만 처음부터 왔다면 더 빨리 끝났을 겁니다.

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변호사 선임 비용이 아깝다고요?

수임료가 부담스러운 건 이해합니다. 하지만 해결해야 할 금액을 생각해야 합니다. 가만히 있으면 아무것도 해결되지 않습니다. 시간과 에너지도 비용입니다. 그 시간을 본업에 집중하는 게 이익입니다. 혼자 하다가 시간만 낭비하고 결국 못 받는 것보다 낫습니다. 처음부터 제대로 하는 게 오히려 경제적입니다.

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이런 경우 반드시 변호사가 필요합니다

보증금이 1억 원 이상이면 혼자 하지 마세요. 금액이 크면 집주인도 변호사를 선임합니다. 불리합니다. 집주인이 재산을 숨기거나 처분했다면 전문가가 필요합니다. 재산 추적, 사해행위 취소 등 복잡한 절차가 필요합니다.

이미 다른 채권자가 있는 경우도 마찬가지입니다. 배당 절차를 제대로 밟아야 합니다. 순위 다툼에서 밀리면 한 푼도 못 받습니다. 집주인이 법인이거나 여러 명인 경우도 복잡합니다. 책임 소재를 따져야 합니다.

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12년 경력 변호사가 하는 일

저는 상담 단계부터 회수 가능성부터 정확히 진단합니다. 집주인의 재산 상태를 파악합니다. 솔직하게 말씀드립니다. 가망 없으면 그렇다고 합니다. 회수 가능하다고 판단되면 즉시 움직입니다. 가압류부터 신청합니다. 재산이 빠져나가지 못하게 막습니다.

임대차 보증금 소송은 빠르게 진행합니다. 소액심판, 지급명령 등 신속한 절차를 활용합니다. 불필요하게 시간 끌지 않습니다. 판결 후 강제집행도 제가 직접 합니다. 부동산 경매, 예금 압류, 급여 압류 등 가능한 모든 방법을 동원합니다. 끝까지 책임집니다.

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지금 바로 해야 할 일

보증금을 못 받고 계신가요? 오늘 당장 하셔야 할 일이 있습니다. 등기부등본을 떼보세요. 집주인 명의 부동산을 확인하세요. 근저당, 가압류 등이 얼마나 설정되어 있는지 보세요. 확정일자, 전입신고 날짜를 확인하세요. 최우선변제권 대상인지 계산해보세요. 집주인과의 모든 대화를 기록하세요. 문자, 카톡, 녹취 모두 증거가 됩니다. 그리고 전문가와 상담하세요. 늦으면 늦을수록 불리합니다.

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보증금, 포기하지 마세요

임대차 보증금 소송은 시간과의 싸움입니다. 집주인의 재산은 매일 변합니다. 다른 채권자들도 움직입니다.

혼자 끙끙대다가 타이밍을 놓치지 마세요. 전문가의 도움을 받으세요. 회수 가능성을 정확히 진단받으세요.

12년간 수백 건의 보증금 소송을 해결해왔습니다. 불가능해 보이는 사건도 많았습니다. 하지만 포기하지 않고 끝까지 파고들었습니다. 의뢰인 대부분이 보증금을 돌려받았습니다. 당신의 보증금도 지켜드리겠습니다. 지금 바로 연락주세요.