입지에 따른 집값 회복 차이 (제2편, 경기편)

We Solve 입니다. 지난 포스팅으로 입지에 따른 집값 회복 차이, 제1편 서울편을 알아봤습니다. [지난 포스팅] 오늘은 제2편, 경기 편을 알아봅니다. 경기도는 서울과 하나의 생활권입니다. 경기도 거주민 대부분이 서울로 출퇴근하죠. 그래서 부동산 가격 주기도 서울과 함께 움직입니다. 하지만 주의할 것은 경기도는 매우 넓기 때문에 경기도 안에서도 지역별로 다르게 봐야합니다. 미리 얘기하면 경기 북부보다는 경기 남부가 가격 사이클을 파악하기 좋습니다.

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과천, 경기도에서 가장 먼저 반응

경기도에서 부동산 가격이 먼저 반응하는 곳은 어디일까요? 과천입니다. 과천은 준강남으로 표현됩니다. 그만큼 강남권 부동산 시장이 반응하면 따라서 반응하는 곳입니다. 최근 과천에서 재건축이 연달아 진행되면서 일대가 신축 아파트로 천지개벽하고 있습니다. 그래서 전국에서 가격 상승률도 가장 높습니다. 경기도의 가격 주기를 파악할 때는 항상 과천이 1순위 임을 기억해야 합니다.

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판교 분당, 한강벨트와 나란히

그 다음으로 반응하는 곳은 어디일까요? 판교 분당입니다. 과천이 반응하고 나면 연이어 반응하는 곳입니다. 서울과 비교했을 때는 마용성 한강벨트와 유사하게 움직입니다. 다만 분당은 신축이 없고 1기 신도시로 오래된 아파트가 많아서 전세가는 조금 낮습니다. 하지만 매매가격 주기는 정확히 입지 순서에 따릅니다. 재건축에 대한 기대감이 반영되어 있기 때문입니다. 경기도에서 과천 다음으로 가격이 움직이는 곳이며, 언론에서 마용성 아파트 값이 올랐다고 할 때 함께 뜨거워지는 곳임을 기억해야 합니다.

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수지, 광교, 동탄, 경기 남부 벨트를 따라

그 다음은 어디일까요? 신분당선을 따라서 아래에 있는 용인 수지, 광교, 동탄입니다. 판교 분당의 가격이 오르면 그 다음으로 가격이 반응하는 곳입니다. 왜 그럴까요? 입지에 영향을 주는 중요한 요소가 바로 강남 접근성이기 때문입니다. 강남에서 가까워질수록 가격이 먼저 반응하고 멀어질수록 늦게 반응합니다.

물론 교통 외에도 일자리, 학군, 환경도 영향을 주기 떄문에 100% 정직하게 따라 붙지는 않습니다. 인프라가 좋은 광교가 수지보다 가격이 더 높게 형성되기도 합니다. 하지만 대체적인 흐름은 경기 남부 벨트를 따라 움직인다는 점을 주목해야 합니다. 북부에 비해 남부가 가격 움직임을 파악하기 좋은 것은, 강남 접근성이 좋은 지하철 노선이 깔려있기 때문입니다.\/

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경기도의 입지간 우열, 지역별 평당가로 확인

이제 입지간 우열을 의미하는 지역별 평당가 자료를 보겠습니다. 로데이터를 가공해서 제가 직접 만들었습니다. 지난 포스팅에서 서울을 공유한 바 있습니다. 오늘은 경기도를 살펴봅니다. 2015년 7월과 2023년 11월을 비교합니다.

경기도는 2기 신도시가 들어서고 지역별로 신규 아파트가 들어선 곳이 많아 서울에 비해서는 순위 변동이 있습니다. 또한 지역이 넓은 특성상 데이터가 구 단위로 취합되는 한계가 있어서, 표본에도 오차가 좀 있습니다. 하지만 과천, 분당, 수지, 광교라는 경기 남부 벨트의 입지간 순위가 대세에는 영향이 없다는 것을 알 수 있습니다. 이 정도만 알고 있어도 경기도의 아파트 가격 사이클을 가늠하는데는 어려움이 없습니다.

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입지 순서에 따라 집값 회복 차이가 다르다.

이렇게 부동산 가격은 고유의 사이클이 있고, 입지 순서에 따라 가격이 반응합니다. 이 말은 무엇일까요? 집값 회복도 입지 순서에 따른다는 것을 의미합니다. 최근 서울 아파트의 가격 회복은 한강벨트의 경우 거의 100%를 넘어섰으며, 나머지 지역으로 확산하는 추세입니다. 경기도와 비교하면 과천, 판교, 분당은 전 고점을 돌파했고, 나머지 지역으로 확산하는 추세임을 알 수 있습니다. 서울과 경기 모두 집값 회복은 입지 순서에 따른다는 점을 기억하면, 현 시점이 부동산 가격 주기상 어디에 위치하는지 알 수 있습니다. 

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