전세사기 고소, 어떻게 대응해야 할까?

전세사기 고소, 혼자 대응하면 손해가 큽니다.

We Solve 입니다. 몇 년째 뉴스나 각종 커뮤니티에 ‘전세사기’ 라는 단어가 끊임없이 등장합니다. 하지만 막상 전세사기 고소를 결심한 분들은 어디서 어떻게 시작해야 할지 막막함을 느끼곤 합니다. 제가 실제로 맡은 사건에서도 피해자들은 대체로 세 가지 공통점을 갖고 있었습니다.

1. 보증금 수억원 받은 가해자가 갑자기 연락두절
2. 계약 당시 중개인이나 집주인 말을 믿은 것에 대한 자책감
3. 경찰서에 고소하고 싶지만 절차와 법적 근거를 모른다는 불안감

결론부터 말씀드리면, 전세사기 고소는 단순히 “보증금을 못 받았다”는 사유만으로는 부족합니다. 핵심은 “사기죄로서 형사고소가 가능한 요건을 갖췄는가”입니다. 전세사기라는 특유의 범죄는 없기 때문입니다. 언론에서 쓰는 용어일 뿐이죠.

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전세사기 고소가 가능한 핵심 요건

형법상 사기죄는 ‘기망행위’와 ‘재산상 이익 편취’가 있어야 합니다. 가장 많이 다퉈지는 쟁점은 이런겁니다.

• 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 있었는가
• 계약 당시 허위의 정보를 제공했는가
• 명의자는 다른 사람이고 진짜 거래자는 숨겨져 있었는가

예를 들어, 제가 맡았던 사건 중 하나는 임대인이 수십 채의 전세를 동시에 놓으면서 세입자에게는 집 한채 밖에 없다고 했습니다. 그러나 실제로는 모든 부동산에 근저당이 다 설정되어 있었고, 경매에 넘어가면 보증금 회수가 불가능한 구조였습니다. 경찰은 ‘계획적 기망행위’로 보고 수사를 개시했습니다.

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전세사기 고소, 경찰 단계부터 전략이 필요합니다

많은 분들이 전세사기 고소를 하면서 피해 사실만 적으면 된다고 생각합니다. 하지만 진술서의 작성 방향, 증거의 정리, 피고소인 설정까지 전략적으로 준비해야 수사가 제대로 진행됩니다. 그냥 억울하다고 절대 경찰이 움직이지 않습니다.

특히 고소장에서 중요한 점은 다음과 같습니다.

• 계약서, 등기부등본, 계좌이체내역 등 기초자료 첨부
• 중개인의 관여 정도, 허위설명 여부에 대한 사실관계 정리
• 고소 대상자 선정: 임대인뿐 아니라 중개업자나 공모자를 포함할지 판단

제가 진행했던 사건 중 하나는 원래 단독 고소였지만, 공모한 중개업자도 피고소인으로 포함되면서 사건이 전환점을 맞이했습니다. 계획범죄라는 게 밝혀졌으니까요.

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형사 고소만으로는 부족합니다 – 민사 소송 병행이 관건

전세사기 고소를 통해 형사처벌이 이루어지더라도 보증금을 받는 건 별개입니다. 형사와 민사는 전혀 다른 절차입니다. 피해금액 회수를 원한다면 민사소송이나 가압류도 병행해야 합니다.

제가 처리한 사건에서는 고소와 동시에 가압류를 진행해서 피의자의 은닉재산 일부를 묶었습니다. 이후 형사판결에서 유죄가 확정되자 해당 채권으로 일부 보전을 받을 수 있었습니다. 결국 전세사기 고소는 형사절차와 민사절차의 병행이 필수입니다. 재판 중 배상명령도 가능하나 이미 늦습니다. 처음부터 민사를 병행해야 실효적입니다.

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전세사기 고소는 ‘속도’보다 ‘방향’이 중요합니다

피해자 입장에서 하루라도 빨리 고소하고 싶겠지만, 준비 없이 급하게 진행하면 ‘혐의없음’ 처분 가능성이 있습니다. 중요한 건 ‘기망행위’을 충분히 입증할 수 있느냐입니다.

예를 들어 단순한 보증금 미반환은 민사상 채무불이행이지만, 아래와 같은 사정이 더해지면 사기로 전환됩니다.

• 계약 체결 당시 해당 부동산의 경매 사실을 숨김
• 명의자는 타인이고, 실제 임대인은 숨겨진 바지
• 동일한 수법으로 다수 피해자와 전세 계약 체결

이런 상황에서는 전문가의 법률 조력이 결정적인 차이를 만듭니다.

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의뢰인과 함께 끝까지 갑니다 – 실제 전세사기 고소 사례

한 의뢰인은 젊은 신혼부부였습니다. 인천의 빌라였습니다. 2억 원의 전세보증금을 날릴 뻔했지만, 고소를 통해 임대인과 중개업자의 공모 사실을 밝혀냈고 형사처벌까지 끌어냈습니다. 이후 민사소송으로 일부 금액을 회수했습니다. 법원에서도 고의성 있는 사기로 판단해 강제집행이 가능했습니다. 이 과정에서 저희는 다음과 같은 전략을 썼습니다.

• 고소장 초안을 법률 양식에 맞춰 미리 준비
• 등기부 분석을 통해 다른 임차인들과 정보 공유
• 수사협조 요청서 및 관련 법령 검토자료 제출

이처럼 단순히 고소장만 접수하고 끝나는 게 아니라, 실질적인 보상까지 되도록 종합적 대응이 필요합니다.

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전세사기 고소, 혼자 고민하지 마세요.

전세사기 피해를 입었다면, 전세사기 고소가 시작입니다. 하지만 끝은 아닙니다. 형사, 민사, 집행까지 이어지는 복잡한 과정 속에서 제대로 된 법률조력이 없다면 시간과 비용만 낭비합니다. 제가 실제로 수많은 사건을 경험하면서 느낀 것은, 조기 대응과 증거 수집의 중요성입니다. 혼자 고민하지 마시고 전문가와 함께 전략을 세워보세요. 그 출발이 바로, 지금입니다.

전세사기 피해를 입으셨나요? 지금 바로 법률상담을 받으세요. 전세사기 고소 가능성부터 보증금 회수 전략까지 함께 검토해드립니다.