지분적립형 주택, 부동산 시장의 대안이 될 수 있을까

We Solve 입니다. 지분적립형 주택 논의가 본격화되고 있습니다. 일명 적금주택이라 부릅니다. 적금을 붓듣이 지분을 사모으는 방식인 이 모델은 주택 공급 부족을 해결하는 대안으로 등장하고 있습니다. 과연 지분적립형 주택은 부동산 시장의 대안이 될 수 있을까요? 오늘은 지분적립형 주택에 관해 알아봅니다.

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지분적립형 주택이 무엇인가?

주택을 분양받을 때 10-25% 지분만 먼저 취득하고, 나머지 지분은 20년에 걸쳐서 순차로 매입하는 주택입니다. 초기 분양가의 10-25% 만 있으면 거주 가능하므로, 적은 돈으로 내 집 마련이 가능한 것이죠.

법률상 소유권은 수분양자 (개인)과 공공이 처음에는 나눠갖지만, 시간이 지날수록 개인 비율이 높아지며, 20년 후엔 개인이 100% 소유권을 갖습니다. 매월 조금씩 적금을 넣는 것과 비슷하다고 해서 일명 적금주택으로 부릅니다.

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구체적인 지분비율, 대출도 가능, 금리가 관건

최초 분양시 10-25%의 지분을 갖습니다. 5년차에 45%, 10년차에 65%, 15년차에 85%, 20년차에 100% 입니다. 물론 예상입니다. 아직 시행 전이므로 년차와 비율은 달라질 수 있습니다. 지분을 취득할 수록 구분 등기를 하므로, 지분을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다.

하지만, 거주자가 남은 지분을 취득하기 위해 납부할 금액이 어느 수준일지 정해지지 않았습니다. 장기 분납을 하더라도 너무 부담되면 인기가 없을 것이고, 너무 저렴하면 공공이 재정 적자 부담을 떠 안아서 지속 가능하기 어렵습니다. 아마도 시중의 전월세 가격과 금리 수준을 참고하여 결정될 것입니다. 시세의 80% 이하로 한다는 얘기가 나오고 있습니다.

출처: KB 국민은행, 경기주택도시공사

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의무거주기간 및 전매 제한

지분적립형 주택은 내 집마련 실수요자를 위한 주택 공급 방안입니다. 그래서 투자 수요가 몰리지 않도록 설계됩니다. 거주 의무 기간은 5년이며, 10년간 전매가 제한됩니다. 10년 후에는 매매가 가능하지만, 개인과 공공의 지분이 섞여있는 만큼 차익은 공공기관과 분배됩니다. 물론 전매 제한 기간에도 공공에 환매는 가능합니다. 환매란 되파는 것입니다. 이미 취득한 지분을 공공에 넘기고 엑시트를 하는 것이죠. 이때는 월세를 내면서 살다가 나오는 것과 비슷합니다.

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지분적립형 주택의 장 단점

지분적립형 주택의 장점은 바로 초기 목돈없이도 내 집 마련을 할 수 있는 것이죠. 돈만 잘 내면 오래 거주하다가 최종 100% 소유권을 갖습니다. 일전에 언급된 토지임대부 주택과는 다르게 제3자에게 지분 전매가 가능한 것도 장점입니다.

단점이라면 장기 임대료를 내는 것과 동일하므로 오랜기간 돈이 묶인다는 것입니다. 10년 전매 제한 기간 내에 환매할 경우에는 공공에 의존할 수 밖에 없습니다. 지분이 나눠져 있다보니 아무리 공공이라고 하더라도 건물 유지비, 재산세 분담 이슈, 의사결정 지연에 따라 다양한 분쟁 가능성이 있습니다. 일반 주택에 비해 자산가치 상승도 제한적일 가능성이 있습니다. 

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출처: KB 국민은행, 경기주택도시공사

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언제 어디서 시행되나

내년부터 서울 수도권 입주물량은 역대급으로 떨어집니다. 극심한 공급부족이 예상되므로 정부가 속도를 낼 가능성이 있습니다. 우선 주관사인 경기주택도시공사 (GH) 는 수원 광교신도시 내 A17 블록을 시범으로 분양한다고 합니다. 이후 효과 검증을 거쳐, 3기 신도시 (하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양)에 확대 적용할 계획입니다.

지분적립형 주택의 성공 가능성 (개인적인 생각)

개인적으로 토지임대부 주택에 비해서는 낫다고 봅니다. 토지임대부 주택은 거주 안정은 보장되더라도 완전한 소유권을 못 가지므로 한계가 있었습니다. 하지만 지분적립형 주택은 시간이 걸릴 뿐이지, 100% 소유권취득은 가능합니다. 그로 인해 시장가격이 형성된다는 점도 무시할 수 없죠. 아무리 내 집마련이라 하더라도 투자 관점을 고려하지 않는 사람은 없습니다.

가장 중요한 것은 정책의 지속가능성입니다. 정권이 바뀔때마다 손바닥 뒤집듯 한다면 신뢰하기 어렵고, 제도는 실패할 것입니다. 싱가포르의 HDB (공공주택) 모델처럼 성공하려면 정권과 무관하게 제도는 유지되어야 합니다.

그래도 지분적립형 주택은 현 시점의 (서울 수도권) 주택공급 부족을 해결하고, 새 아파트에 살고싶은 실수요자의 내 집마련을 도와주는 차원에서 좋다고 봅니다. 시간이 걸리긴 하지만, 정부가 개인의 자산을 확보할 수 있게 길을 터주었다는 점에서 저는 긍정적으로 평가합니다. 사람은 누구나 자산을 확보하고 싶어합니다. 하지만 자산 형성을 어렵게하는 정책들 (장기임대주택, 무주택기간이 포함된 청약가점제 등등) 보다는 백번 낫다고 생각합니다. 

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