토허제 확대 검토, 펄펄 끓는 서울 집값 잡을까

강남 3구 및 용산구 토허제로 눌려있던 서울 집값이 다시 펄펄 끓고 있습니다. 서울시에서 비상 수단을 검토 중입니다. 토허제를 확대 지정할 수 있다는 뜻입니다. 왜 집값이 오르는 걸까요? 현재 어떤 상황인지, 어떤 대책이 나올지 알아보겠습니다.

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토허제 해제 번복, 강남 3구, 용산구 확대 지정

올초 잠상대청에 토허제가 해제되자 강남권을 중심으로 가격에 불이 붙었습니다. 서울시에서 토허제 해제를 한달 만에 번복한 이유입니다. 오세훈 서울시장은 강남 3구와 용산구까지 토지거래허가구역을 확대 지정한 바 있습니다. 구 단위로 지정한 것은 매우 이례적입니다. 그만큼 시급했다는 방증입니다.

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확대 지정 후 2달간 눈치보기

그러자 강남권을 중심으로 거래량이 눈에 띄게 줄었습니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 갭투자가 불가능합니다. 실거주 용으로만 매수가 가능하죠. 그래서 토허제는 수요를 위축시키는 정책입니다. 서울시에서 토허제를 확대 지정하자 4월,5월 2개월간 거래량이 눈에 띄게 줄어듭니다. 일각에서는 마포, 성동에 풍선효과가 일어날 것이라고 우려했지만, 당시만해도 그렇지 않았습니다.

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새 정부 출범과 함께 반등

이재명 정부가 출범했습니다. 새 정부가 출범한지 아직 일주일도 안 됐습니다. 하지만 주가는 2,900 포인트를 3년만에 넘었습니다. 서울 집값도 함께 들썩이고 있습니다. 정치적 불확실성이 해소되었고, 경제에 대한 기대감이 반영된 것입니다. 강남권을 넘어서, 마포, 성동의 상승세가 심상치 않습니다. 아직 토허제로 지정되지 않은 곳입니다. 서울 아파트는 거래량도 오르고 가격도 오르는 상승기의 특징을 보이고 있습니다.

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성동, 마포 토허제까지 검토

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그러자 서울시에서 다시 비상수단을 검토하고 있습니다. 마포구, 성동구까지 토허제를 확대 지정할 수 있다는 언급을 했습니다. 투자수요 유입을 차단하겠다는 뜻입니다. 풍선효과가 일어나고 있다고 판단한 것입니다. 당초 강남 3구, 용산구의 토허제는 9월까지 지정되어 있습니다. 함께 연장될 가능성도 있습니다.

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새 정부의 방향성과 관련이 있나?

새 정부가 출범한지 일주일도 안 됐는데 갑자기 규제를 언급한 것은 어떻게 봐야할까요? 참고로 토지거래허가구역은 서울시 권한입니다. 이재명 정부와 무관하게 오세훈 시장이 결정할 수 있습니다. 물론 중앙정부와 보조를 맞추긴 하겠지만, 새 정부의 국정철학이 반영되었다고 보긴 어렵습니다. 아직 제대로 된 국정 로드맵이 나오지도 않았습니다. 상황이 급하면 서울시가 자체 판단해서 결정할 수도 있다는 뜻입니다.

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이재명 정부의 부동산 정책 방향은

그렇다면 이재명 정부에서 앞으로 부동산 정책 방향은 어떻게 될까요? 공약을 통해 드러난 방향은 공급확대입니다. 세금이나 규제로 수요를 억누르기보다 공급으로 풀겠다는 뜻이죠. 그런데 문제는 공급은 시간이 걸린다는 것입니다. 3기 신도시 일정을 당기든, 4기 신도시 개발을 하든, 공공 임대주택으로 해결하든, 아파트는 빵처럼 하루아침에 찍어낼 수 없습니다. 재개발, 재건축과 같은 도심정비사업은 정부가 직접 컨트롤 할 수도 없습니다. 민간에서 돈이 되어야 움직이는 구조입니다.

그래서 공급확대라는 정책기조가 있다고 하더라도, 급등하는 서울 집값을 잡기 위한 단기 대책이 나올 수 밖에 없습니다. 정권초부터 불만이 쏟아지면 안 되니까요. 마포구와 성동구에 토허제를 대신해서 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제가 들어올 가능성도 있습니다. 서울과 지방은 시장 상황이 정 반대이므로 서울에 몰린 투자수요를 지방으로 분산시키는 화끈한 당근책이 나올 가능성도 있습니다. 예상컨대, 서울은 조이고, 지방은 풀어주는 양극단의 정책이 동반될 가능성이 높다는 의견입니다.

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