하자보수 대상인가? 공사 미완성인가?
We Solve 입니다. 하자보수 대상인지, 공사 미완성인지 구별하는 것은 실무상 매우 중요합니다. 대응 전략이 다르기 때문이죠. 신축 공사나 인테리어를 했는데 외벽이나 설비, 기능에 문제가 생겼다면 ‘하자’일 수 있습니다. 그런데 어떤 경우엔 처음부터 공사 미완성으로 주장할 수도 있습니다. 저희 로펌에도 이것 때문에 상담받는 분이 엄청 많습니다.
둘은 어떻게 다를까요? 이 글에서는 하자보수의 전제가 되는 하자와 공사 미완성의 차이를 설명드리겠습니다. 이것을 분명히 알아야 하는 이유는, 바로 대응 방식이 다르기 때문입니다. 하자냐? 공사 미완성이냐? 지금부터 알아봅니다.
하자보수와 공사 미완성, 판례는 어떻게 구별하나?
공사 계약에서 분쟁이 생겼을 때, 가장 먼저 따져야 할 것은 ‘공사 미완성’인지, ‘하자’인지 여부입니다. 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다32986 판결은 이를 구별하는 기준을 제시하고 있습니다.
판례에 따르면, 건물의 주요 구조물(예: 기초, 기둥, 보, 지붕 등)이 완성되었고 사용 가능한 상태라면, 설령 일부 미비한 부분이 있더라도 ‘하자’로 봅니다. 반대로, 주요 구조물조차 제대로 완성되지 않아 사용 자체가 곤란하다면 이는 ‘공사 미완성’으로 판단합니다.
정리하면, 하자보수의 대상인지, 공사 미완성인지는 건물의 ‘주요 부분’ 완성 여부가 핵심입니다. 주의할 것은 주요 부분도 계약에 따라 상대적이라는 겁니다. 신축 공사 계약은 주요 부분이 하드웨어에 가깝지만, 인테리어 계약의 경우, 상가의 목적과 기능을 의미하는 것일 수 있습니다. 해당 판례에서도 당해 계약과 사회통념상 기준으로 판단한다고 전제합니다.
둘을 구별하는 것은 왜 중요할까?
왜 구별해야 하냐구요? 둘의 차이는 분쟁 해결 방식과 책임 범위를 결정하기 때문입니다. 공사 미완성으로 본다면 채무불이행 책임을 물을 수 습니다. 경우에 따라 계약 해제 또는 해지까지 가능합니다. 반면 하자라면 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하게 됩니다. 법적 근거가 다른 것이죠.
예를 들어, 입주한 건물에 누수가 발생했다면 이는 하자일 가능성이 높습니다. 반면, 지붕이 아예 덮이지 않아 비가 그대로 들어온다면 공사 미완성으로 볼 수 있습니다. 인테리어 계약이라도 하더라도 소방, 전기 같은 기본 설비는 공사 미완성일 가능성이 높습니다. 하지만 마감재라면 하자에 해당하죠. 이처럼 구별 기준에 따라 대응 방식도 달라져야 합니다.
공사 미완성이라면, 대응 전략은?
공사 미완성이라면 공사 대금을 청구하는 쪽에서 완성 사실을 입증해야 합니다. 반대로 방어를 하는 쪽에서는 민법상 채무불이행을 주장하며, 계약해제 또는 손해배상을 주장할 수 있습니다. 계약해제 사유가 될지는 미완성의 정도와 관련 있습니다. 심각하다면 계약해제 사유가 될 수 있지요. 중대하지 않다면 손해배상으로 풀어야 합니다.
하자라면, 대응 전략은?
공사 미완성이 아니라 하자라면, 민법상 도급계약에 따른 하자보수를 청구합니다. 직접적인 하자보수를 안 해주면 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 행사할 수 있습니다. 소송 중이라면 상계 항변을 할 수도 있고, 동시이행 항변권을 행사할 수도 있습니다.
하자보수 분쟁, 단계를 이해하자.
하자보수 분쟁이 발생하면 다음의 순서를 고려해 보세요:
- 현장 사진 및 영상 확보
- 전문가를 통한 감정 또는 진단 (소송에서는 법원 감정)
- 시공사 또는 책임자에게 하자보수 요청 공문 발송
- 응답이 없거나 보수가 미흡할 경우 법적 조치 검토
저희 로펌에서도 이 단계로 의뢰인에게 상담하고 행동을 권유합니다. 채증을 확실하게 하고 프로세스를 이해하면 두려울 게 없습니다. 저희와 같은 부동산 전문가의 도움을 받으면 되니까요. 안심하세요.
결론: 하자보수는 신속한 행동이 생명
공사 과정에서 발생한 문제는 단순한 불편을 넘어, 법적으로 보장된 권리의 침해입니다. 하자보수는 단순히 “AS 해주세요”의 문제가 아닙니다. 계약이행, 손해배상 등 중요한 법적 쟁점이 포함되어 있습니다. 정확한 대응을 위해 하자와 공사 미완성을 구별하고, 각각의 상황에 맞는 전략을 짜야 합니다.
하자보수 분쟁, 고민하지 말고 상담 받으세요.
업체와 대화가 어렵고, 하자보수 문제가 장기화되고 있나요? 계약서와 하자 내용을 검토하면 대응 방향을 분명히 잡을 수 있습니다. 계약서는 공사범위를 특정하고, 하자는 불이행을 특정하는 것이죠.
하자보수 분쟁이 있다면? 지금 바로 부동산 변호사와 상담 받으세요. 하자보수는 시간과의 싸움입니다. 시간이 지나면 채증도 어렵고 권리위에 잠 잤다는 오해를 받을 수 있습니다. 빠르게 행동하세요.
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