6. 27 부동산 대책, 이제 어떻게 되나 (#투자자와 정부 간의 숨가쁜 속도전)

We Solve 입니다. 이재명 정부의 초강력 대출규제가 시행됐습니다. 6.27 부동산 대책입니다. 내용은 강력하고, 시점은 전격적이며, 모두의 예상을 뛰어넘는 정책입니다. 6. 27. 부동산 대책, 구체적으로 어떤 내용인지, 앞으로 대한민국 부동산 시장은 어떻게 될지 알아보겠습니다.

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6. 27 부동산 대책, 예상을 뛰어넘다.

6.27 부동산 정책의 핵심은 대출규제입니다. 제가 지난 포스팅에서 정부 규제가 임박했을 가능성이 매우 높다고 밝힌 바 있습니다. 토허제까지는 어렵다고 봤고, 세금으로 집값 안 잡는다고 공언했으니, 손 댈 것은 대출밖에 없었습니다. 여기까지는 부동산 전문가라면 누구나 예상 가능했습니다.

[지난 포스팅 참조] 토허제 확대 검토, 펄펄 끓는 서울 집값 잡을까

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그런데 이번 6.27 부동산 대책은 대출규제라고 하더라도 규모나 시점면에서 예상을 뛰어 넘었는다는 평가가 주를 이룹니다. 대출규제의 한도가 강력하고, 더 놀라운 것은 발표 이튿날 바로 시행했다는 것이죠. 6. 27 대책이 6. 28 시행된 겁니다. 6.28 은 토요일이고 은행 휴무일입니다.

그런데 바로 시행한 이유는 있습니다. 월요일부터 시행할 경우, 규제를 피하기 위해 주말 2일간 막차 계약이 폭증할 우려가 있었기 때문입니다. 즉, 은행 업무와 무관하게 당사자 계약은 일정을 당길 가능성이 높기 때문입니다. 시행 전에 맺은 계약에는 규제를 적용할 수 없기 때문입니다. 그런 부작용을 막기 위해 이번 규제는 전격적이었고, 그래서 효과가 있는 것입니다. 정부 정책은 내용도 중요하지만 시점도 매우 중요함을 보여주는 사례입니다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11358601

6. 27 부동산 대책, 핵심 내용은

이번 6.27 대책은 6억이라는 숫자가 중요합니다. 수도권과 규제지역에서 주택담보대출은 6억까지만 허용됩니다. LTV, DTI, DSR 과 무관하게 금액이 고정되어 버렸습니다. 아무리 소득이 높아도 6억까지만 대출이 나옵니다. 나머지는 현금이 있어야 합니다. 고소득자가 무분별한 대출을 일으켜 매수에 동참하고, 이것이 수요폭증으로 이어지는 연결고리를 끊은 것입니다.

왜 이런 규제가 나왔을까요? 바로 최근 부동산 시장과 연관있습니다. 최근 서울 집값이 폭증하는 이유는 갭투자가 아니라, 고소득자가 막대한 대출을 일으켜 비싼 아파트를 사들였기 때문입니다. 강남 3구와 한강벨트 집값이 오른 이유죠. 높은 전세가율을 지렛대로해서 너도나도 투자에 참여하는 강세장이 아니라, 똘똘한 한채에 몰리는 약세장에서 인기 지역에서 폭등한 것입니다. 원인이 여기에 있으니 대책도 여기에 맞춘 것으로 보입니다. 

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다양한 대출 규제의 종합선물세트

내용은 더 있습니다. 2주택자 주담대 금지, 주택담보대출시 6개월 내 전입의무, 조건부 전세대출 금지, 신용대출 한도 축소, 정책대출 한도 축소, 보증한도 축소 등입니다. 모두 목표는 같습니다. 대출 레버리지를 차단하기 위함입니다. 

모두 6. 27 전까지 계약서를 쓰거나 토지거래허가신청을 했다면 예외입니다. 규제를 소급 적용하면 안 되니까요. 조건부 전세대출 금지는 매매와 전세가 동시에 일어나는 거래를 뜻합니다. 갭투자입니다. 갭투자 거래에서는 임차인의 전세대출이 제한됩니다. 때문에 설령 매매 계약서는 6. 27. 전에 썼지만, 잔금일 및 전세계약일이 규제 시행일 이후라면 적용됩니다. 신규 임차인은 현금으로만 들어와야 하므로, 갭투자자의 수요를 억제하는 측면이 있습니다.

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6. 27 부동산 대책이 먹히는 이유

대출규제는 수요억제 정책입니다. 일시적으로 폭증하는 수요를 억눌렀고, 현재까지는 상당한 효과를 보고 있습니다. 효과를 본 이유는 원인 진단이 제대로 되었기 때문입니다.

만일 최근 아파트 폭등이 갭투자 수요 때문이었다면 대출규제는 효과를 못 봤을 겁니다. 갭투자는 대출과 무관하기 때문입니다. 하지만 서울 아파트 전세가율이 높지 않고 갭 투자자가 참여하기 좋은 환경이 아니었음에도, 실수요자와 똘똘한 한 채 현상으로 집값이 폭등한 것이기 때문에, 대출규제가 효과를 보는 것입니다.

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앞으로는 어떻게 될까? (투자자 정부 간의 숨가쁜 속도전)

가장 중요한 질문입니다. 그럼 이제 어떻게 될까요? 우선 현재는 강세장이 아니기 때문에, 6억 대출의 피난처를 찾아 다른 지역으로 이동하는 풍선효과는 일어나지 않을 것입니다. 강남 3구, 한강벨트를 못 샀다고해서 다른 지역을 차선책으로 보지 않는다는 뜻입니다. 왜냐하면 현재 집값을 끌어올리는 주체들은 자신들의 대출상환 능력을 활용해서, 처음부터 우량입지의 고가 아파트를 선점하려는 자들이었기 때문입니다. 현재는 전세가율이 낮고, 다주택자에 대한 세금 규제가 많아서, 적은 돈으로 주택 수를 늘려가며 투자하기에 좋은 환경이 아닙니다.

두번째는 공급물량 감소에 따른 전세가격을 봐야합니다. 서울 수도권 입주물량은 내년부터 본격적으로 급감합니다. 정부에서 공급대책을 빠르게 내지 못하면 전세난이 올 가능성이 높습니다. 현재 계약갱신청구권 사용 비율이 늘어나는 것이 이를 방증합니다. 신규 전세가보다 기존 전세가가 훨씬 낮기 때문입니다. 전세가격이 빠르게 오르고 있음을 뜻합니다.

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때문에 가파르게 오르는 전세가격에 비해 매매가격이 규제로 인해 보합세를 유지할 경우, 전세가율이 높아지며, 어느 시점 이후부터 갭 투자수요가 합세할 가능성이 높습니다. 이렇게 되면, 대출규제는 약발을 다하고, 정부에서는 또다른 수요 억제책을 내 놓을 것입니다.

물론 관건은 얼마나 빠르게 공급 대책이 나오느냐에 달려 있습니다. 3기 신도시나 기타 공급 대책이 의외로 속도를 낼 경우, 전세가가 안정되면서 투자수요가 주춤할 것이고, 현재 규제를 유지한다면 매매가도 상당기간 약세장을 유지할 수도 있습니다. 요약하면 지금부터는 투자수요 (시장) VS 공급대책 (정부) 간의 숨가쁜 속도전이 예상됩니다.

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