공유물분할소송의 특징과 해결방법

---

부동산을 공동으로 소유하다가 공유자 간에 의견이 엇갈릴 때, 가장 흔하게 발생하는 분쟁이 바로 공유물분할소송입니다. 형제자매나 친척 간에 토지나 건물을 공동으로 소유하다가 의견 차이로 인해 처분이 어려운 경우죠. 이때 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수밖에 없습니다. 특히 현대 사회에서 상속이나 공동투자로 인한 공유재산 문제가 증가하면서 공유물분할소송의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 공유물분할소송은 단순히 소유권만 나누면 되는 간단한 일처럼 보입니다. 하지만 실제로는 매우 복잡하고 전문적인 법적 절차가 요구되는 민감한 문제입니다.

---

공유물분할소송이란 무엇일까요?

공유물분할소송이란 공동으로 소유하고 있는 재산을 각자의 몫으로 나누는 소송입니다. 민법 제268조에 따라 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있으며, 다른 공유자의 동의가 없어도 가능합니다. (다만, 민법에 의하면 5년 이내의 기간으로 분할금지특약이 가능합니다)

문제는 그 방식입니다. 협의가 가능하다면 분할 협의서를 작성해 간단하게 정리할 수 있습니다. 하지만 의견 충돌이 심하거나 지분 비율이 복잡할 경우 법원에 공유물분할소송을 제기해야 합니다.

---

공유물분할소송의 주요 특징

---

고유필수적 공동소송의 성격

공유물분할소송은 모든 공유자가 소송에 참여해야 하는 고유필수적 공동소송입니다. 일반적인 민사소송과는 다른 특징입니다. 일부 공유자만을 대상으로 분할을 진행할 수 없습니다 (대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615, 44622 판결). 따라서 공유자 중 한 명이라도 누락된다면 소송 자체가 부적법하게 됩니다. 공동상속인, 형제자매 간에 이런 사실을 역이용해서 고의적으로 재판에 불출석하는 경우도 있습니다. 이것을 막기 위해, 민사소송법상 특별송달, 공시송달 등 소송전략이 필요합니다.

---

협의가 안 되면 법원이 개입

공유자들 간 자발적인 합의가 불가능한 경우 법원이 직접 개입하여 분할 방식을 결정합니다. 법원은 당사자가 주장하는 분할방법에 구속되지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 물건의 제반 상황에 따라 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 결정할 수 있습니다 (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결) 판례상 인정되는 원칙인데요. 한마디로 재량이 있다는 것입니다. 물론 법원도 당사자 간에 화해시키려는 노력을 1차적으로 하긴 합니다.

---

현물분할이 원칙, 경매 대금분할, 가액보상도 가능

원칙상 토지나 건물을 실제로 나누는 ‘현물분할’을 우선합니다. 그러나 구조상 나누기 어렵거나 가치 손실이 클 경우, 법원은 경매 후 대금을 지분 비율대로 나누는 ‘경매로 인한 대금분할’을 결정할 수 있습니다. 1명의 단독소유로 하고, 나머지 공유자가 가격을 배상시키도록 하는 가액보상에 의한 분할도 가능합니다. 저희 로펌에서 수행했던 사건 중에서도 현물분할은 많지 않았고, 돈이 있다면 가액보상을 돈이 없다면 경매로 진행한 사례가 많습니다. 경매는 가치가 하락하니까 울며 겨자먹기로 진행됩니다.

---

감정평가, 공시지가, 관리방법 등 전문 지식 요구

공유물분할소송에서는 공유물의 가치를 정확히 평가해야 하고, 적정한 가치를 평가받기 위해 감정평가가 필요합니다. 감정결과를 바탕으로 법원에 변론해야 하므로 전문적인 법률지식이 필요합니다. 법원이 감정보고서를 채택하는 방식과, 감정신청 단계에서 우리에게 유리하게 인정받는 기술 등은 전문적인 변호사의 도움을 받는 것이 가장 좋겠지요.

---

소송 진행 기간이 길고 감정적 대립이 클 수 있음

공유물분할소송은 가족 간 분쟁인 경우가 많아 감정이 개입되기 쉽고, 시간도 수개월에서 수년이 걸릴 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히 공유물분할금지 특약을 둘러싸고 법률상 분쟁이 있을 수 있습니다. 또한 공유상태에서 누가 어떤식으로 관리할지 (예컨대, 임대방법)에 관해서도 분쟁이 있습니다.

참고로, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 이는 공유물의 관리방법에 관하여 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 적법하다는 의미입니다. 그러나 민법에 의하면, 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있습니다 (민법 제265조).

---

공유물분할소송 해결방법

공유물분할소송을 현명하게 해결하기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려해야 합니다. 다른 소송과 달리 공유물분할소송만의 특징을 알고, 관련 전문가의 도움을 받는 게 좋습니다.

사전 협의의 노력

소송은 최후의 수단입니다. 법적 절차로 가기 전, 분할에 대한 진지한 협의를 시도하고, 조정 절차를 통해 해결할 수 있다면 비용과 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 공유물분할소송은 소송 중에도 조정, 화해의 여지가 크기 때문에, 선행 합의가 있으면 매우 유리합니다.

---

부동산 전문 변호사의 조력 받기

공유물 분할은 단순히 “나누자”는 말로 해결되지 않습니다. 감정평가, 지분 분석, 소유권 확인, 등기 문제 등 전문적인 절차가 따라오며, 자칫하면 자신의 권리를 제대로 확보하지 못할 수도 있습니다. 공유물분할소송을 고려하고 있다면 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 전략을 세워야 합니다.

공유물분할소송은 단순한 지분 나눔의 문제가 아니라, 권리와 이익이 충돌하는 복잡한 법률적 분쟁입니다. 특히 가족 간 분쟁일 경우 감정의 골이 깊어질 수 있으므로, 전문가의 조언 없이 단독으로 해결하려다 보면 시간과 비용은 물론 관계까지 망가질 수 있습니다. 지금 당장 공유물분할소송에 대해 고민하고 있다면, 더 늦기 전에 법률 상담을 받아보세요. 빠르고 정확한 대응이 당신의 권리를 지키는 첫걸음입니다.

---