토지거래허가구역이 경매 낙찰가율을 높인다.

토지거래허가구역 확대지정

We Solve 입니다. 서울시에서 토지거래허가구역을 1개월에 재지정했습니다. 일명 토허제가 최근 부동산 시장에서 가장 파급력이 큰 이슈입니다. 기존의 잠상대청을 해제한지 1개월 만에 오히려 서울 강남 3구와 용산구까지 확대 지정했기 때문입니다. 그만큼 투자수요 유입이 빠르다는 판단이겠지요. 저를 비롯해서 아무도 예상못한 정책입니다.

참고로 토지거래허가구역은 투자수요를 차단하는 규제 정책입니다. 그런데 토지거래허가구역과 해당 지역의 경매 낙찰가율은 상관관계가 있는데요. 구체적으로 어떤 관계가 있을까요? 아래에서 알아봅니다. 이해하기 좋게 문답식으로 구성했습니다.

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토지거래허가구역이 왜 규제정책인가

Q) 변호사님, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구까지 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 토지거래허가구역은 투자수요를 차단하는 규제 정책이라고 했는데, 구체적으로 어떤 것인가요?

A) 토지거래허가구역으로 지정되면 전세끼고 매매하는 일명 갭투자가 불가합니다. 2년의 실거주 의무가 있기 때문입니다. 실요자만 매수하라는 것이죠. 우리나라 아파트 가격의 변동성은 실수요보다 투자수요가 키웁니다. 투자수요의 핵심이 갭투자 수요인데요. 갭투자를 못하게 막으니까 수요를 억제하는 정책이고, 수요를 억제해서 가격을 안정시키는 정책입니다.

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토지거래허가구역과 경매 낙찰가율

Q) 그런데 최근 서울 아파트 낙찰가율이 최고치라는 기사가 있는데요. 여기에 토지거래허가구역과의 연관성을 언급한 말이 있습니다. 왜 토지거래허가구역과 경매 낙찰가율이 연관성이 있는 건가요?

https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005178160
경매시장도 흔든 토허제…”그 돈엔 못 넘겨” 채무 갚고, 투자자는 우르르

A) 토지거래허가구역이라고 해도 경매로 낙찰받을 경우 갭투자가 가능하기 때문입니다. 부동산을 사는 방법은 크게 3가지 입니다. 청약, 매매, 경매입니다. 토지거래허가구역은 일반 매매시 실거주 의무가 있지만, 분양이나 경매의 경우 실거주 의무가 없습니다. 바로 전세를 놓을 수 있다는 뜻입니다. 그래서 토지거래허가구역에 있는 아파트 물건은 시세보다 비싸더라도, 투자 목적이라면 낙찰 받으려는 수요가 커지고 그것이 낙찰가율을 높입니다.

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Q) 그렇군요. 그런데 그건 토지거래허가구역으로 지정된 곳만 그런 거 아닌가요?

A) 맞습니다. 지정이 안 된 곳은 매매와 경매의 차이가 없기 때문에 굳이 경매가 아니어도 매매로도 투자자가 참여할 수 있습니다. 시세 대비 가격이 저렴해야 경매로 참여하는 실익이 있죠. 이런 지역의 낙찰가율은 토허제와는 무관하다고 볼 수 있습니다. 기사에 나온 서울 아파트 낙찰가율은 이런 면에서 정확하지 못합니다. 강남 3구와 용산구만 따로 데이터를 봐야 의미있는 것이지요.

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경매 낙찰가율이 부동산 시장에서 갖는 의미

Q) 낙찰가율은 토허제와 무관하게 부동산 시장의 방향을 예측하는 지표가 되기죠 한다면서요?

A) 맞습니다. 경매시장은 일반 매매시장의 6개월 선행지표입니다. 낙찰가율이 추세적으로 높아지면 시장이 활발해질 가능성이 높습니다. 단발성이 아니라 추세임을 주목해야 합니다.

A) 경매 감정가는 입찰 당시의 시세가 아니라 6개월 전 시세입니다. 감정을 먼저하고 경매 절차가 진행되는데 시간이 걸려서 그렇습니다. 그래서 감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율이 높아진다는 것은, 6개월 전 감정가보다 낙찰당시 시세가 높다는 뜻도 됩니다. 또한 경매시장은 실수요자보다 얼리 어댑터인 투자자가 참여하는 시장이므로, 이들의 움직임을 통해서 미래를 예측하는 지표가 되기도 합니다. 이는 토허제와는 무관한 경매시장의 일반적인 특성입니다.

A) 앞으로 토지거래허가구역이 계속될지, 해제될지, 확대 지정될지는 시장 상황을 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다. 하지만 개인적으로 토지거래허가구역은 오래는 못 간다고 생각합니다. 국민의 재산권을 침해하는 소지가 크기 떄문입니다. 특히 개발 예정인 일부 지역이 아니라, 구 전체를 지정하는 것은 해당 지역에 거주하는 사람들의 반발이 심해질 소지가 큽니다.