임대차 3법, 가장 헷갈리는 계약갱신요구권, 재계약, 묵시적 갱신 구별

We Solve 입니다. 임대차 3법의 핵심은 계약갱신요구권입니다. 임차인이 원할 때 1회에 한해서 갱신할 수 있는 권리입니다. 그런데 임대차 3법 도입 이후 혼란이 커졌습니다. 실무에서 계약갱신요구권, 재계약, 묵시적 갱신은 구별이 애매한 경우가 많기 때문입니다. 똑같이 연장하지만 근거만 다르기 때문인데요. 이것 때문에 임대차 3법이 시장의 혼란을 초래했다는 비판도 있습니다. 저희 로펌에서 이것 때문에 상담받는 분이 엄청 많았습니다. 실무에선 어떤 기준으로 구별하는지, 어떤 차이점이 있는지 알아봅니다.

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일방적인 의사표시-계약갱신요구권 (1회, 소멸성)

임대차 3법으로 새롭게 들어온 규정입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 입니다. 단 1회에 한해 임차인이 행사할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 총 4년이 보장됩니다. 2+2라고 합니다.

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중요한 것은 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 권리라는 점입니다. 1회라는 횟수가 제한되어 있으므로 반드시 근거를 남겨야 합니다. 근거는 갱신하면서 특약사항에 표시하거나, 별도의 확약서를 받아두면 좋습니다. 중개대상물 확인설명서에 계약갱신요구권 행사 ( 0 ) 란에 표시하는 것도 좋습니다. 그게 아니라면 최소한 문자, 카톡으로라도 남겨야 합니다. 계약갱신요구권 행사시 임대인은 5% 범위에서 차임 증액 가능합니다.

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​상호 합의가 필요한 재계약

재계약은 임대인과 임차인이 합의하는 별도의 계약입니다. 갱신 계약이 아니라 새로운 계약으로 간주됩니다. 보증금 금액이 달라지거나 계약기간이 바뀌는 경우가 많습니다. 법률상 재계약으로 해석되면, 계약갱신요구권 1회는 남아있습니다.

최초계약 2년+재계약 2년 후 다시 1회에 한해서 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 것입니다. 임대인은 반드시 주의해야 합니다. 다만 새로운 계약이므로 5% 상한 범위에 구속받지 않습니다. 자유롭게 합의 가능합니다. 계약서를 새로 써야합니다.

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서로 아무 말이 없는 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 서로간 아무말 없이 자동 연장되는 겁니다. 아무말 없는 기간은 만료 6개월-2개월 사이입니다. 늦어도 2개월 전까지는 갱신여부를 확인해야 합니다.

묵시적 갱신되면 다시 임차인의 계약갱신요구권은 1회 남아있습니다. 최초계약 2년+묵시갱신 2년 후 다시 1회에 한해서 2년 연장이 가능한 것입니다. 때문에 임대인은 묵시적 갱신이 계약갱신요구권과 같은 것으로 오해하면 절대 안 됩니다. 또한 묵시적 갱신은 기존 계약과 같은 조건으로 자동 연장된 것이기 때문에, 연장 후에는 차임 증액을 요구하기 어렵습니다.

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3가지를 다시 한번 구별해서 정리하면

정리하면 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 권리, 재계약은 쌍방 합의, 묵시적 갱신은 아무 말 없는 자동연장을 의미합니다. 의사표현이 어떻게 이뤄지는지의 차이입니다. 물론 증거로 남겨야 하겠지요. 계약갱신요구권은 1회 소멸성이므로, 재계약과 묵시적 갱신일 때는 여전히 1회 행사권이 남는다는 점을 임대인은 주의해야 합니다. 임대차 3법 이전에도 재계약과 묵시적 갱신은 구별했어야 했는데, 이제 임대차 3법으로 계약갱신요구권이라는 하나의 구별기준이 더 생긴 것입니다. 꼭 주의하세요.