상가 명도 소송, 임대차계약 해지 사유부터 확인하자

상가 임대차 계약이 끝났는데 임차인이 점포를 안 비워주면 어떻게 할까요? 상가 명도 소송을 합니다. 명도 소송을 하려면, 일단 계약 해지 또는 종료 사유가 있는지 확인해야 합니다. 계약 중에는 명도 소송이 불가합니다. 물론 조만간 계약이 끝날 거라면 민사소송법상 장래 이행의 소로써 가능합니다. 하지만 이때도 조만간 계약이 종료되는 사유는 있어야 합니다. 지금부터 상가 명도 소송의 계약 해지 사유에 대해 알아봅니다.

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1. 차임 연체

​상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기에 달하면 계약을 해지할 수 있습니다. 반드시 3개월 연속일 필요는 없습니다. 횟수보다 금액이 중요합니다. 연체액을 합산하여 3개월 치에 해당되는지 판단합니다. 매월 말일 정산인데, 하루 이틀 늦었다고 연체로 평가되지는 않습니다. 이걸 물어보는 의뢰인이 많은데요. 그렇게 엄격하지는 않습니다.

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2. 무단 전대

​임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 제3자에게 전대한 경우입니다. 임대인의 동의를 받으면 괜찮습니다. 허락없을 때가 문제입니다. 실무에서는 공유오피스, 샵인샵 형태의 계약에서 쟁점이 복잡합니다. 한쪽은 무단 전대라고 주장하고, 한쪽은 공동 사업이라고 반박합니다.

소송에서는 임차인 (전대인)-전차인의 계약관계, 돈을 주고 받았는지 여부, 임대인에게 배신행위가 되는지 여부를 종합하여 판단합니다. 저희가 얼마전에 수행한 청담동 미용실 사건에서도 치열한 공방이 있었습니다. (이 사건은 조정으로 끝나서 법원의 공식 판단을 받지는 않았습니다).

3. 계약상 의무 위반

​임차인이 계약상 용도와 다르게 쓰거나 시설을 임의로 변경하는 것도 해지 사유가 될 수 있습니다. 실무에서는 드물게 일어납니다. 계약서에는 미용실로 쓰기로 했는데 음식점으로 쓴다든지, 인테리어를 하면서 주요 구조부를 바꾼다든지 하는 경우입니다. 사소한 것은 해지 사유가 안 됩니다. 위반 정도, 위반 기간이 중요합니다. 임대인에 시정하라고 독촉했는지도 중요합니다. 이것을 종합해서 임대인에게 배신행위가 되는지 판단합니다.

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4. 임대차기간 만료

​기간이 만료되면 당연히 임차인은 사업장을 인도해야 합니다. 원상복구도 해야합니다. 하지만 기간이 끝나도, 상가법상 계약갱신요구권이 임차인에게 있습니다. 임차인이 갱신요구를 했는지, 갱신요구가 적법한지, 갱신 거절 사유가 있는지도 함께 봐야 합니다. 이것은 상가건물임대차보호법의 규정을 알아야 합니다. 모르면 변호사의 도움을 받아야 합니다.

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5. 계약갱신 거절 사유

​임차인에게 계약갱신요구권이 있어도 상가법에서 정한 사유에 해당되면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 임차인 의무불이행이 핵심입니다. 위에서 말한 사유입니다. 3기 차임 연체, 무단 전대, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.

갱신 거절 사유 중에는 임대인의 재건축도 있는데요. 임차인의 잘못이 아니라 임대인 개인 사정이므로 엄격한 요건이 필요합니다. 요건을 충족하는지 별도의 전문가 검토가 필요합니다. 대개 임대인이 명도시키고 싶은데, 임차인에게 마땅한 해지사유가 없을 때 재건축이 유일한 사유가 됩니다.

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6. 계약서상 해지 특약 위반

임대차계약서에는 업종 제한, 사용 제한, 재건축 등 다양한 특약이 포함될 수 있습니다. 사전에 임대인이 중요하다고 생각한 사유가 들어있죠. 임차인이 특약을 위반했다고 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 특약이 있다면 해지 사유에 해당할 가능성이 훨씬 높아지죠. 사전에 임대인이 중요하다고 생각한 사정이기 때문입니다.

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7. 적법한 해지 통보

해지 사유가 있더라도 의사표시가 적법하게 이루어졌는지 확인해야 합니다. 사유 못지않게 절차가 중요합니다. 내용증명을 활용하면 좋습니다. 여기에는 발송 시점과 해지 사유, 명확한 의사표시가 들어가야 합니다. 필요시 변호사의 도움도 받을 수 있습니다. 사유만 있으면 무조건 해지가 가능하다는 착각에서 벗어나야 합니다. 절차가 매우 중요하다는 것을 유념하세요. 해지는 형성권으로서 일방적인 의사표시가 반드시 필요합니다.

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지금까지 상가 명도 소송의 해지사유에 대해 알아봤습니다. 단순해 보이지만 결코 간단하지 않습니다. 내 사건이 정확한 해지사유에 해당하는지, 해지 절차는 어떻게 되는지, 만약 해당한다면 어떤 방법으로 명도 소송을 진행하는지와 같은 복잡한 문제는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 감사합니다.

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