상가 차임연체 명도소송, 기다리면 손해만 커진다.

We Solve 입니다. 상가 임차인이 몇 달째 월세를 주지 않는다면? 하염없이 기다리기만 해서 될까요? 기다리는 사이 손해만 커집니다. 빠르게 결정해야 합니다. 무엇을 결정하냐고요? 바로 상가 차임연체 명도소송 입니다. 저희 로펌이 실제 진행한 사건을 바탕으로 상가 임대인이 반드시 알아야 할 대응법을 알려드립니다.

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1. 차임연체가 계속되면 빠르게 명도소송을 생각하세요.

저에게 처음 연락주셨던 의뢰인도, 4개월 동안 차임을 받지 못한 상태였습니다. 임차인의 사정을 알기에 무작정 기다리기만 했습니다. 저에게 이렇게 묻습니다. “경기가 너무 어려워 장사가 안 된되는데 … 제가 더 기다려줘야 할까요?” 이 질문은 수없이 많이 들었습니다.

하지만 상가 임대차 계약도 결국 ‘계약’입니다. 막연한 정에만 기댈 수 없죠. 차임이 3기 이상 연체되면 법적으로 임대인은 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그 후에도 점유가 계속되면 상가 차임연체 명도소송을 제기할 수 있죠. 기다린다고 해결되는 건 없습니다.

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2. 명도소송은 내보내는 것을 넘어서 손해까지 함께 청구할 수도 있습니다.

많은 분들이 명도소송은 단순히 “나가달라”는 소송이라고 생각합니다. 그러나 실제 상가 차임연체 명도소송에서는 퇴거뿐 아니라 미지급 차임 또는 부당이득, 손해가 있는 경우 손해까지 함께 받을 수 있습니다.

예를 들어, 제가 처리한 사건 중에는 임차인이 8개월간 차임을 미지급한 채 버티고 있었고, 심지어 점포를 무단 전대하고 있었습니다. 자신이 영업이 안 되나까 임대료라도 받으려했던 것이죠. 이는 엄연한 위법입니다. 결국 명도와 함께 총 3,200만 원의 미납 차임과 손해배상을 받아낸 사례입니다. 단순히 퇴거만 요구하는 것이 아니라, 금전적 손실까지 회복할 수 있는 강력한 수단입니다.

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3. 명도소송에 필요한 증거를 알아두세요.

상가 차임연체 명도소송을 제기하려면 가장 중요한 것이 증거입니다. 구체적으로는 아래와 같습니다.

• 임대차계약서 원본 또는 사본
• 차임 연체가 합산하여 3기 이상이라는 내역
• 현재 점유하고 영업중인 사진

증거만 분명하면 명도소송도 신속하게 끝낼 수 있습니다. 불필요한 증거공방에 시간을 낭비할 필요가 없죠. 1심 기준 빠르면 3개월-6개월 안에도 가능합니다.

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4. 점유이전금지가처분을 필수!

일부 임차인들은 명도소송이 제기될 것을 예감하면 급하게 제3자에게 점포를 넘겨버리기도 합니다. 이럴 경우 판결을 받아도 ‘실제 점유자’가 달라져 집행이 어렵습니다. 현행 민사소송법의 흠결을 노린 것이죠. 민사소송법상 판결문에 표시된 당사자에게만 집행이 가능하기 때문입니다.

그래서 상가 차임연체 명도소송을 할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 이를 통해 임차인이 소송 중 제3자에게 점유를 넘기거나 집행을 피하기 위한 꼼수를 미연에 방지할 수 있습니다.

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5. 소장을 접수해야 합의도 쉽다.

명도소송은 1심 기준 빠르면 3~6개월 안에 해결됩니다. 불필요한 증거공방이 없다면 말입니다. 다만 임차인이 명백하게 연체를 인정하고, 법원 조정 절차에 성실히 응한다면 한두 달 내에 합의가 이루어지기도 합니다. 소송 후 약간의 이사비를 지급하고 시간을 당기는 것이 임대인 입장에서 현명할 수도 있습니다.

제 경험상, 합의도 일단 소장을 접수한 후에 해야 가능성이 높습니다. 상대방이 ‘시간 끌기’를 포기하고 빠르게 협상에 나서는 경우가 많기 때문입니다. 상가 차임연체 명도소송에서 중요한 것은 빠른 의사결정입니다. 늦으면 늦을수록 피해만 커집니다.

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6. 명도소송 후, 집행까지 한 번에 해결

판결을 받는 것으로 끝나지 않습니다. 판결 후 임차인이 자진해서 나가지 않는다면, 법원을 통해 강제집행을 해야 합니다. 이것 역시 숙련된 법률 전문가의 조력이 필요합니다. 특히 상가의 경우, 보관된 물품 처리, 간판 철거 등도 함께 고려해야 하므로 사전 준비가 중요합니다.

실무에서는 상가 차임연체 명도소송의 강제집행을 하면서 예상치 못한 분쟁이 추가로 발생하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 임차인의 거래처 또는 제3의 점유자가 소송에 개입하는 경우도 있고, 물건 반출을 빌미로 형사고발로 맞대응하는 사람도 있습니다. 부동산 전문 변호사의 도움이 필수입니다.