전세가 우리나라에서 고유한 이유 (#사금융 #내집마련 사다리)

한국에만 고유한 전세계약

We Solve 입니다. 전세는 우리나라에만 보편적인 임대차 계약의 하나입니다. 극소수 몇개 국가를 제외하면 외국에는 없습니다. 전세라는 영어 단어도 chonsei 로 쓰기도 합니다. 그 만큼 우리나라에 고유한 것입니다.

예전에는 저도 전세라는 것이 전 세계에 공통 거래인 줄 알았습니다. 하지만 아니더군요. 영화배우 안젤리나 졸리가 몇해 전 한국에 왔을 때 전세가 있다는 알고 너무 놀랍고 너무 좋다는 의견이 있었죠. 그렇다면 왜 우리나라에만 고유한 전세거래가 생겼을까요? 금융기관의 대출 문턱과 관련있고, 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어진 면도 있습니다. 무슨 내용인지 알아봅니다.

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전세가 우리나라에만 있는 이유

Q) 변호사님, 전세는 우리나라에만 고유하다고 들었습니다. 왜 다른 나라에 없이 우리나라에만 있나요?

A) 대출과 연관있습니다. IMF 전까지 개인이 은행을 통해 대출을 받기 어려웠습니다. 이게 무슨 말일까요? 집을 사는 것이 힘들었다는 뜻입니다. 대출없이 현금으로 집 사는 사람은 드물었으니까요. 집을 사고 싶은데 은행 대출이 안 되므로 임차인에게 돈을 빌리는 방식을 택합니다. 일종의 사금융입니다. 전세금으로 레버리지를 하는 것입니다. 무이자로 돈을 빌리는 것과 같습니다.

Q) 내 집 마련은 하고 싶은데 돈이 모자라니까 임차인의 전세금을 활용해서 일단 집을 산다는 말씀이시죠?

A) 맞습니다. 제가 무이자라고 했는데 엄밀히 따지면 반대급부는 임차인이 거주하는 대가입니다. 임대인은 무이자로 돈을 빌리고, 임차인은 전세금을 맡기는대신 집을 사용하니까 서로의 이해관계가 맞습니다. 이것이 전세가 발전한 이유입니다.

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집을 사기 위한 디딤돌 (내집마련 사다리)

Q) 표면적으로는 그렇군요. 그런데 임대인이 돈을 빌려서라도 집을 사려고하고, 임차인도 월세보다 전세를 택하는 것은, 집을 사고 싶은 수요가 많아서 그렇다고 보면 될까요?

A) 맞습니다. 1960년대 이후 대도시 인구밀집 현상이 일어나고 주택이 턱없이 부족하면서 아파트가 지어졌고요. 사람들의 가계소득도 빠르게 늘면서 내 집 마련 수요가 폭증했습니다. 부동산을 사 놓으면 돈 된다는 인식까지 퍼지면서 대한민국의 부동산은 거의 신화와 같은 존재가 되었습니다. 집을 사려는 수요가 이렇게 많으니까 임대인도, 임차인도 집을 사기 위해서 전세를 택한 것이죠.

Q) 임대인은 알겠는데 임차인이 집을 사기 위해서 전세를 택한다는 게 좀 이해가 안 되는데요.

A) 부동산은 필수재이므로 매매 아니면 임대로 거주해야 합니다. 매매를 못하면 임대를 해야하죠. 그런데 임대에는 2가지 방식이 있습니다. 전세, 월세입니다. 2개 중에 나중에 집을 사는데 어떤 게 유리할까요? 전세죠. 왜냐하면 월 고정 지출이 없으니까요. 목돈을 만들기 좋아서, 전세는 내 집 마련의 중간 사다리 역할을 합니다. 임차인이 전세를 택하는 것도 알고보면 내 집마련을 염두에두기 때문에 하는 선택입니다.

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Q) 하지만 아파트 같은 경우, 전세금도 비싸기 때문에 어차피 대출 받아서 전세하지 않나요?

A) 맞습니다. 전세자금대출을 받아서 들어갑니다. 하지만 대출이자가 다른 대출보다 저렴합니다. 전세자금대출 이자와 월세를 비교해서 대출이자가 저렴하면 같은 이유에서 전세를 선택합니다. 물론 금리가 올라서 전세자금대출 금리가 월세보다 비싸면 월세를 선택하겠지요.

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전세의 소멸 가능성?

Q) 기준금리가 높아지면 전세보다 월세가 유리하므로 전세가 없어질 가능성도 있을까요?

A) 우리나라는 선진국형 경제로 진입해서 장기 저성장은 불가피하므로, 기준금리가 계속 높아질 수는 없습니다. 일시적으로 기준금리가 높아져도 전세자금대출은 무주택자와 서민의 가계 대출로 관리되므로 국가에서 관리합니다. 주택담보대출보다 전세자금대출은 국가의 정책적 배려 순위에서 우선적으로 관리됩니다. 때문에 전세자금대출 금리는 월세보다 비싼 수준으로 방치할 수 없고, 월세도 조금씩은 오르기 때문에, 결국 사람들은 월세보다 전세를 택할 가능성 높습니다.