부동산 계약해제, 손해를 막는 방법

부동산 매매계약을 맺은 후 예상치 못한 문제가 생기는 경우가 있습니다. 매수인이 잔금을 안 주거나, 매도인이 이런저런 핑계를 대며 등기 이전을 거부하는 상황입니다. 때로는 계약 당시에는 몰랐던 일이 생기기도 합니다. 매수인의 자금 사정이 바뀌기도 하고요. 투자 관점에서 생각이 바뀌기도 하죠.

이때 누구나 부동산 계약해지를 떠올립니다. 하지만 마음만 있다고 언제나 계약을 끝낼 수 있는 건 아닙니다. 그렇게 쉽게 끝낼 거라면 계약의 구속력이 의미가 없기 때문입니다. 일정한 사유가 있을 때만 해지가 가능합니다. 지금부터 부동산 계약해지, 손해를 막는 방법을 알아봅니다.

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부동산 계약해지와 계약해제는 어떻게 다를까?

사람들은 계약해지와 계약해제라는 표현을 번갈아 씁니다. 하지만 법적으로는 구별됩니다. 계약해제는 계약의 효력을 소급하여 소멸시키는 것입니다. 반면 계약해지는 계속적 계약에서 장래를 향해 효력을 없애는 것입니다. 소급효가 있냐 없냐의 차이입니다.

매매계약처럼 일회성 계약에서는 계약해제라는 표현이 정확합니다. 계속적 거래가 아니기 때문입니다. 반면, 임대차계약처럼 계속적 계약에서는 계약해지라는 표현이 어울립니다.

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계약금만 지급하면 계약을 해제할 수 있을까?

민법 제565조는 계약 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 라고 규정합니다. 실무에서 배액배상으로 표현합니다. 상식으로 많이 알고있는 규정입니다.

예를 들어 매수인이 계약금 5,000만 원을 준 뒤 단순 변심으로 계약을 끝내려면, 계약금을 포기해야 합니다. 매도인 역시 같은 조건에서 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 5,000만원을 돌려주고, 추가로 5,000만원을 더 주는 겁니다. 양쪽 다 상대방의 잘못이 없는 단순 변심인 경우, 이렇게 해제합니다. 해약금 해제로 표현합니다. 계약금은 곧 해약금이기 때문입니다.

다만 언제나 해약금 해제가 가능한 건 아닙니다. 매수인이 중도금을 지급했거나 매도인이 목적물의 인도 준비와 같은 구체적인 이행에 착수했다면 해약금 해제가 불가합니다. 현장에서 중도금이 있는 이유입니다. 중도금 지급 전까지만 해약금 해제가 가능합니다.

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상대방이 계약을 위반했다면 어떻게 해야 할까?

상대방이 계약상 의무를 다하지 않는 경우, 민법 제544조에 따른 이행지체를 이유로 해제할 수 있습니다. 예를 들어 매수인이 잔금 기일이 지났는데 잔금을 주지 않는다면, 매도인은 곧바로 계약을 해제할 수 있을까요?

바로는 불가합니다. 이행지체는 최고기간이 필요합니다. 최고는 일종의 독촉입니다. 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때, 비로소 계약을 해제할 수 있습니다. 2주-1달 정도의 충분한 기간을 주고, 내용증명으로 해제의사를 표현하는 게 안전합니다. 해제 사유 못지 않게 해제 절차가 중요하다는 점을 기억하세요.

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계약을 해제하려면 이행제공이 필요한 경우도 있다

부동산 매매계약에서는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금 지급의무가 동시이행 관계에 있습니다. 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하려면 먼저 자기 의무를 이행할 준비를 갖추고, 적법하게 이행을 제공해야 합니다. 자기가 할 일을 다 해야, 상대방에게 책임을 물을 수 있는 원리입니다.

특히 근저당권이 있는 경우 문제가 복잡해집니다. 매도인이 잔금을 받아야 대출을 갚고 근저당권을 말소할 수 있는 경우라면, 말소에 필요한 서류를 실제로 준비할 수 있는지와 그 제공 방법을 면밀하게 검토해야 합니다. 개인 돈으로 꼭 잔금을 갚아야 하는 것은 아니지만, 적어도 잔금을 받으면 바로 근저당 말소가 가능한 설류 준비는 해야합니다. 단순히 소유권이전등기에 필요한 서류만 준비하는 것만으로는 충분치 않을 수 있습니다.

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계약해제와 위약금 청구는 별도로 검토해야 한다.

부동산 계약해제를 하면서 함께 검토할 것이 손해배상과 위약금입니다. 계약서에 위약금 규정이 있다고 항상 전부를 받을 수 있는 건 아닙니다. 약정이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지, 어떤 맥락에서 상호 약속한 것인지가 중요합니다. 계약서 해석의 문제입니다.

손해배상액의 예정이라면 민법 제398조에 따라 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 판사의 재량입니다. 실무에서 감액 비율은 천차만별입니다. 전액 인정되기도 하고, 70%가 인정되기도 하고, 50%만 인정되기도 합니다.

계약을 해제하는 것과 돈을 받는 문제는 다릅니다. 해제 요건이 된다고 항상 위약금을 받을 수 있는 것도 아닙니다. 때문에 해제 하기 전에 계약서의 위약금 조항을 살펴보고 전문가의 자문을 얻어야 합니다.

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부동산 계약해제, 통보 전에 확인할 사항

부동산 계약해제를 하려면, 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.

1) 계약서의 해제 조건을 확인합니다. 단순 변심인지 상대의 귀책사유인지 구별해야 합니다.

2) 귀책사유라면 구체적으로 어떤 의무를 위반했는지 증거를 모아야 합니다.

3) 자신의 의무를 적법하게 이행 제공했는지도 살펴봐야 합니다. 동시이행이기 때문입니다.

4) 계약해제의 법적 근거와 해제 절차를 검토해야 합니다. 특히 이행지체의 경우에 중요합니다.

5) 계약금 반환, 위약금, 손해배상 등 금전 문제는 어떻게 정리해야 하는지 확인해야 합니다.

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부동산 계약해제는 단순히 계약을 끝내겠다고 통보하는 것이 아닙니다. 해제권이 발생했는지, 적법한 이행제공이 있었는지, 위약금이나 손해배상을 청구할 수 있는지까지 함께 검토해야 합니다.

부동산은 금액이 크고 계약관계가 복잡한 경우가 많습니다. 해제 통보를 서두르기보다 계약서와 관련 자료를 먼저 검토하고, 자신의 법적 지위를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 모르면, 전문가의 상담을 받아야 합니다.

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