임대차 보증금, 이 정도는 상식으로 알고 상담받자

임대차계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 안 돌려주는 경우가 많습니다. 다양한 이유를 들죠. 돈이 없다. 새로운 임차인이 구해져야 한다. 원상복구가 제대로 안 됐다 등등. 모두 개인 사정이 있습니다. 순수하게 본인 사정일 때도 있고, 상대방의 잘못을 지적할 때도 있습니다.

하지만 임차인은 보증금을 받아야 이사갈 수 있다며 맞섭니다. 원상복구도 깔끔하게 다 했다고 주장합니다. 새로운 임차인이 오는 것과는 무관하다고 항변합니다.

이처럼 임대차계약이 끝나면 보증금 반환을 둘러싼 분쟁은 쉽게 해결되지 않습니다. 그렇다면 임차인은 어떤 조치를 취할 수 있을까요? 지금부터 반드시 알아두어야 할 대응법을 살펴보겠습니다.

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보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행

임대차계약이 끝나는 원인은 다양합니다. 기간 만료, 합의해지, 임차인의 해지 통보, 임대인의 해지 통보 등이 대표적입니다. 사유야 어찌됐든, 중요한 건 계약이 끝났다는 사실입니다. 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못했다거나 자금 사정이 어렵다는 이유로 보증금 반환을 미룰 수 없습니다.

다만 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 한쪽이 먼저할 수 없습니다. 같은 날 동시 이행하는 게 원칙입니다. 이는 지연손해금, 원상복구, 이행제공을 둘러싸고 세부 쟁점으로 연결되는 관문입니다.

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새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려준다는 임대인

실무에서 가장 많은 항변입니다. 임대인은 새로운 임차인에게 돈을 받아야 기존 임차인에게 줄 수 있다고 주장합니다. 하지만 법률 항변은 아닙니다. 임대인의 자금 사정에 불과합니다. 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인이 해결할 문제지, 기존 임차인이 부담할 의무가 아닙니다. 권리라고 착각하는 임대인이 있을 뿐입니다.

임차인은 계약 종료 사실과 보증금 반환 요구를 명확하게 남겨두는 게 좋습니다. 내용증명을 활용합니다. 계약 종료 시점, 반환 요구 금액, 반환 기한을 구체적으로 통지하면 소송에서도 유용한 자료가 됩니다. 소송은 무조건 증거 싸움임을 기억하세요.

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보증금을 못 받았는데 이사부터 해도 될까?

임차인이 특히 주의해야 합니다. 주택임대차의 경우 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 취득합니다. 여기에 확정일자까지 갖추면 우선변제권도 확보합니다.

그런데 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 바꾸면 대항력과 우선변제권을 상실합니다. 이때 임차권등기명령이 필요합니다. 주택임대차보호법에 따라 임대차가 종료되어도 보증금을 못 받았으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이사가 급하지 않으면 할 필요는 없습니다. 돈 받을 때까지 점유를 유지하면 됩니다.

임차권등기가 완료되면 임차인이 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 중요한 것은 신청만으로 충분하지 않다는 겁니다. 등기부에 임차권등기가 표시된 것을 확인하고 나가야 합니다. 신청과 등기 사이의 텀은 대체로 짧지만, 때로 오래 걸리기도 합니다.

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임대인이 보증금을 주지 않으면 어떤 소송을 할까?

임대인이 계속해서 보증금 반환을 거부하면 법적 절차를 검토합니다. 소송 이름은 보증금 반환 청구 소송입니다. 지급명령도 가능합니다. 지급명령은 상대방이 채무를 다투지 않는 경우, 비교적 간편하게 활용할 수 있습니다. 간이 소송입니다.

다만 임대인이 이의를 제기하면 통상 소송절차로 넘어갑니다. 그래서 임대인이 보증금 반환을 다투거나 공제할 금액이 있다고 주장하는 경우라면, 굳이 지급명령으로 돌아갈 필요없이, 처음부터 소송을 하는 것이 효율적입니다. 상가 임대차의 경우, 원상복구비, 미납 차임, 관리비 등을 이유로 보증금 일부를 공제하겠다고 주장하면 각 항목의 법적 근거와 증거를 따져봐야 하므로, 바로 소장을 접수하는 게 낫습니다.

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소송에서 중요한 것은 증거다

여느 소송이나 그렇겠지만, 보증금 반환 소송도 단순히 계약이 끝났다는 것만으로 문제가 해결되는 건 아닙니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약 종료 통지, 임대인과 주고받은 문자 및 카카오톡 등을 미리 확보해야 합니다. 특히 임대인이 원상복구나 시설물 훼손을 이유로 보증금 반환을 거부한다면 임대차 종료시의 목적물 상태를 입증할 사진과 영상도 중요합니다.

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주택이든 상가든 보증금은 임차인에게 단순한 채권 이상의 의미가 있습니다. 오랜 기간 모은 자산이자 다음 주거지 또는 영업장을 마련하기 위한 중요한 자금이기 때문입니다. 소송 단위도 최소 수억원에 해당합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못받고 있다면 무작정 기다리기보다 오늘 이야기한 내용을 상식을초 알아두고 전문가와 상담을 받는 것이 좋습니다. 상담 시간도 절약하고, 소통도 잘 됩니다. 그래야 증거 준비도 잘 되고, 소송도 빠르게 이길 수 있습니다.

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위솔브 법률사무소
대표변호사 조석근